Bỏ khái niệm 'chung cư có thời hạn': người mua căn hộ được gì

Ngày 10/9/2026, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất được gửi Bộ Tư pháp thẩm định đã bỏ cụm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ. Dự thảo chỉ còn nói tới "nhà chung cư" và "nhà chung cư cũ". VnExpress đưa tin, và Thanh Niên đưa tin cùng ngày.

Với người đang cân nhắc bỏ 5 tới 15 tỷ vào một căn hộ, đây là tin tốt theo đúng nghĩa hẹp của nó: quyền sở hữu căn hộ không bị gắn vào một mốc thời gian rồi tự chấm dứt.

Nhưng "tin tốt" không có nghĩa là xong. Trong cùng bản dự thảo đó có một thay đổi đi theo hướng ngược lại, và nó ít được chú ý hơn nhiều.

Ba mốc, gọn trong một bảng

Cột cuối là cột đáng đọc nhất. Qua ba mốc, cách xác định thời hạn sử dụng đi từ chỗ dựa trên hai nguồn thông tin xuống còn một nguồn. Tôi trở lại chỗ này ở phần cuối bài, vì đó là chỗ tôi cho là đáng lo nhất trong toàn bộ dự thảo.

Vì sao cụm từ đó bị gỡ

Bản trình Quốc hội hồi tháng 8 định nghĩa "chung cư có thời hạn" là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Định nghĩa đó không sai về mặt kỹ thuật.

Nhưng nhiều đại biểu cho rằng đưa cụm từ này vào luật mà không giải thích rõ sẽ khiến người dân lo quyền sở hữu căn hộ bị chấm dứt theo niên hạn công trình — tức là nhầm thời hạn sử dụng của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ. VnExpress ghi lại ý này.

Cái bị lẫn ở đây là hai thứ khác nhau, và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (VARS) phân tích khá rõ ngày 7/8/2026: một khu chung cư gồm hai loại tài sản. Quyền sử dụng đất là tài sản có thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tòa nhà xây trên đất chỉ có tuổi thọ nhất định, phụ thuộc tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng xây dựng, vật liệu và quá trình bảo trì.

VARS viết một câu đáng nhớ, và tôi dẫn nguyên tinh thần: công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Nghị quyết 21-NQ/TW đi đúng theo tinh thần đó. Theo Dân Việt tổng hợp, nghị quyết xác định đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao sử dụng lâu dài — chế độ sử dụng đất ở không thay đổi — và thời hạn sử dụng căn hộ phải gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Nói cho gọn: nghị quyết không chuyển từ "sở hữu lâu dài" sang "sở hữu có thời hạn". Nó tách vòng đời kỹ thuật của công trình ra khỏi quyền tài sản. Chính vì tách được như vậy nên cụm "chung cư có thời hạn" trở thành thừa — và bị gỡ.

Khi tòa nhà hết niên hạn, chủ sở hữu còn gì

Đây là phần cụ thể nhất của dự thảo, và cũng là phần trả lời câu hỏi tôi gặp nhiều nhất.

Theo Thanh Niên ngày 10/9, với chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu có ba đường:

1. Tiếp tục sử dụng diện tích đất đó và tự xây lại, thông qua đóng góp kinh phí.
2. Không đóng góp thì nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm phá dỡ, rồi bàn giao lại đất cho Nhà nước.
3. Nếu quy hoạch không tiếp tục xây lại chung cư, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Cách tính khoản đóng góp ở đường thứ nhất: tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m² sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Nói thẳng: không ai mất trắng khi tòa nhà hết niên hạn. Nhưng "không mất trắng" không phải "không tốn gì" — và đó là lý do phần sau đây quan trọng.

Bốn trường hợp bắt buộc phải phá dỡ

Dự thảo nêu bốn trường hợp nhà chung cư phải tháo dỡ, theo Thanh Niên:

• Nhà chung cư hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
• Kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, phải di dời khẩn cấp.
• Hư hỏng hoặc nguy hiểm cục bộ ở kết cấu chịu lực chính, kèm một trong các yếu tố về phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ không đạt tiêu chuẩn.
• Nhà chung cư bị hư hỏng chưa thuộc ba trường hợp trên, nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Đọc kỹ thì ba trường hợp đầu nói về tình trạng thật của công trình. Trường hợp thứ tư nói về quy hoạch — nghĩa là một tòa nhà còn nguyên vẹn vẫn có thể phải phá dỡ nếu quy hoạch khu vực thay đổi. Đây không phải chuyện xa vời ở TP.HCM, nơi quy hoạch nhiều khu vực đã đi qua vài lần điều chỉnh.

Ba chỗ chưa xong — nói thẳng

Một, bản mới bỏ vế kiểm định thực tế. Bản trình Quốc hội hồi tháng 8 xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế kết hợp thời gian sử dụng thực tế dựa trên kết luận kiểm định. Người Quan Sát mô tả bản tháng 8; VnExpress mô tả thay đổi ở bản 10/9.

Tôi hiểu vì sao bỏ. Hồ sơ thiết kế là một mốc rõ ràng, đọc được, không tranh cãi. Kiểm định từng tòa nhà tốn thời gian, tốn tiền, và ai trả tiền kiểm định là câu hỏi chưa có đáp án.

Nhưng hai vế trả lời hai câu khác nhau. Hồ sơ thiết kế nói công trình được thiết kế để dùng bao lâu. Kiểm định nói công trình còn dùng được bao lâu. Bỏ vế thứ hai là bỏ thông tin về thực tế.

Với chủ sở hữu, hệ quả không nhỏ: một tòa nhà xuống cấp nhanh hơn thiết kế — vì bảo trì kém, vì cải tạo sai, vì thấm dột kéo dài — vẫn có thể nằm gọn trong niên hạn ghi trên giấy. Trên giấy vẫn an toàn. Trong thực tế thì chưa chắc.

Hai, con số đóng góp chưa có trần. Công thức là diện tích căn hộ nhân suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ. Suất đầu tư đó phụ thuộc giá vật liệu và nhân công ở thời điểm ấy — tức là vài chục năm nữa, không ai biết trước. Với một căn 100 m², chỉ cần lệch vài triệu đồng một mét vuông là lệch hàng trăm triệu. Dự thảo chưa nêu trần đóng góp, và chưa có cơ chế hỗ trợ cho hộ không đủ tiền.

Đường thứ hai — không đóng thì nhận bồi thường và bàn giao đất — đọc thì nhẹ. Với người đang sống ở đó, đó là chuyển nhà, tìm trường mới cho con, đổi cả một nếp sống. Một khoản bồi thường hợp lý về mặt số học vẫn có thể là một quyết định không hợp lý với một hộ gia đình cụ thể.

Ba, ưu đãi cho doanh nghiệp cải tạo có một vế đánh đổi. Dự thảo cho doanh nghiệp làm dự án cải tạo, xây lại chung cư được hưởng thêm ưu đãi, trong đó có miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Đây là điểm nhiều người ủng hộ, vì bài toán xây lại chung cư cũ ở TP.HCM đã tắc nhiều năm và doanh nghiệp không mặn mà.

Nhưng miễn nghĩa vụ nhà ở xã hội nghĩa là bớt đi một phần quỹ nhà ở xã hội, hoặc phần đó được dồn sang dự án khác. Đây là đánh đổi thật, không phải chi tiết kỹ thuật, và nó đáng được nói ra chứ không nên nằm im trong một dòng dự thảo.

Với người đang cầm tiền, điều này đổi gì

Tôi làm nghề này ở khu Đông và gặp câu này mỗi tuần: chung cư có bị hết hạn sở hữu không. Nỗi lo đó có thật, và nó đã bước vào quyết định mua của nhiều người.

Việc gỡ cụm từ này gỡ được phần lớn nút tâm lý đó. Một lý do để do dự vừa biến mất, và điều đó có ích.

Nhưng tôi muốn nói rõ chỗ này để anh chị không đổi một nỗi lo lấy một nỗi lo khác: khi định giá bán lại một căn hộ, thứ quyết định vẫn là vị trí, tình trạng tòa nhà, quỹ bảo trì còn bao nhiêu, và ban quản lý làm việc thế nào. Không phải một khái niệm trong dự thảo. Hai căn cùng niên hạn thiết kế có thể lệch giá bán lại rất xa, và thường lệch ở chỗ quỹ bảo trì có được dùng đúng hay không.

Đây cũng là lý do tôi luôn khuyên đọc bảng giá kèm thêm một lớp kiểm tra khác — cách đọc nằm ở bài bảng giá căn hộ khu Đông TP.HCM và khung năm bước đọc hạ tầng trước khi đọc giá. Nếu anh chị muốn một khoảng giá tham chiếu để bước vào thương lượng, chạy công cụ ước tính giá.

Còn phải chờ Quốc hội

Ba điều cần nhớ để không đọc tin này lố:

• Đây mới là dự thảo. Bước hiện tại là Bộ Tư pháp thẩm định, chưa phải Quốc hội biểu quyết. Còn nhiều vòng sửa trước khi thành luật.
• Mốc thời gian dự kiến là kỳ họp cuối năm 2026. Theo VnExpress ngày 9/9, ba dự án luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.
• Chỗ khó nhất là quy định chuyển tiếp. Chính Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu rà soát kỹ phần này. Câu hỏi lớn không nằm ở tòa nhà xây năm 2027, mà ở hàng trăm chung cư cũ xây trước 1994 và hàng nghìn tòa đang ở giữa niên hạn — nhóm không thuộc diện cũ, cũng không thuộc diện mới.

Bỏ một cụm từ gây hiểu lầm là việc nên làm, và lần này làm được. Phần còn lại — thời hạn xác định thế nào, ai trả tiền kiểm định, ai đủ tiền đóng góp để ở lại — mới là phần khó. Tôi sẽ cập nhật bài này khi dự thảo sang bước tiếp theo.