Không chỉ bán bất động sản. Tôi kiến tạo quyết định đúng đắn.

Ba khu vực chính có ba mục tiêu khác nhau. Thủ Thiêm hợp với người mua vì vị thế trung tâm mới, cần vốn nằm dài và chấp nhận dòng tiền cho thuê thấp so với giá. An Phú hợp với gia đình về ở ngay vì đã có trường học, chợ và bệnh viện. An Khánh hợp với người có kinh nghiệm, vì hạ tầng dùng chung với hai khu kia nhưng mặt bằng giá còn tính theo hiện trạng cũ. Chọn sai khu so với mục tiêu là sai lầm phổ biến nhất.

Mua sơ cấp là mua trực tiếp từ chủ đầu tư theo tiến độ thanh toán: bỏ ra khoảng 30% vốn nhưng hưởng chênh lệch trên toàn bộ giá trị tài sản. Đây là đòn bẩy có sẵn trong hợp đồng, không phải đòn bẩy đi vay. Mặt trái là khi giá giảm thì phần lỗ cũng tính trên toàn bộ giá trị. Mua thứ cấp là mua lại từ chủ sở hữu, có nhà thật để xem, pháp lý rõ hơn, nhưng phải thanh toán gần như toàn bộ ngay.

Với căn hộ 5 tỷ, vay 70% tức 3,5 tỷ, lãi suất 11% một năm trong 20 năm, khoản trả góp đều là khoảng 36 triệu đồng mỗi tháng. Nếu ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần thì kỳ đầu khoảng 47 triệu và giảm dần về khoảng 15 triệu ở kỳ cuối. Tổng lãi theo cách dư nợ giảm dần thấp hơn cách trả góp đều. Anh chị tự tính cho trường hợp của mình tại vutrongkhai.com/cong-cu.

So đơn giá mỗi mét vuông với ít nhất ba giao dịch đã thành công trong bán kính gần, trong sáu tháng gần nhất — không so với giá chào bán, vì giá chào luôn cao hơn giá chốt. Sau đó đo thời gian di chuyển thật tới trung tâm vào giờ cao điểm, rồi đối chiếu với khu vực có thời gian di chuyển tương đương. Phần chênh lệch còn lại chính là kỳ vọng hạ tầng mà anh chị đang trả tiền trước.

Lợi suất gộp phổ biến ở phân khúc căn hộ cao cấp TP.HCM là khoảng 4 đến 6% một năm. Nhưng con số đáng tin là lợi suất ròng, sau khi trừ phí quản lý, bảo trì và các tháng bỏ trống. Căn hộ 3 tỷ cho thuê 15 triệu một tháng, chi phí 2 triệu, trống 1 tháng mỗi năm, cho lợi suất gộp 5,5% và lợi suất ròng khoảng 4,7%.

Vũ Trọng Khải là cố vấn và quản lý tài sản bất động sản cao cấp tại TP.HCM, tập trung vào khu Đông gồm Thủ Thiêm, An Phú, An Khánh và Thảo Điền. Anh có hơn 5 năm kinh nghiệm, từng hợp tác với 9 chủ đầu tư, và tiếp cận theo hướng phân tích dữ liệu hạ tầng, quy hoạch và dòng tiền thay vì chào bán sản phẩm. Liên hệ qua số 0902 79 8800 hoặc vutrongkhai.com.