Tháng thứ mười ba — chuyện xảy ra khi hết ưu đãi lãi suất

Người mua nhà tính rất kỹ cho tháng đầu tiên. Rất ít người tính cho tháng thứ mười ba.

Tháng thứ mười ba là tháng kỳ ưu đãi hết hạn và lãi suất chuyển sang thả nổi. Với một khoản vay 4,2 tỷ trong 25 năm, ưu đãi 9,5% một năm trong 12 tháng rồi thả nổi lên 13%, khoản trả góp đều đi từ khoảng 36,7 triệu lên khoảng 47,1 triệu mỗi tháng. Tăng 10,5 triệu, tức 28%, trong đúng một kỳ trả nợ.

Toàn bộ con số trong bài là ví dụ giả định do tôi tự đặt tham số, không phải gói vay có thật của ngân hàng nào. Tôi tính bằng đúng công thức đang chạy ở công cụ tính khoản vay trên trang này, nên anh chị mở lên thay số của mình vào là ra kết quả của mình.

"Biên độ" là chữ đáng đọc kỹ nhất trong hợp đồng tín dụng

Lãi suất sau ưu đãi không phải một con số. Nó là một phép cộng:

Lãi suất thả nổi = lãi suất cơ sở + biên độ

Biên độ là phần ngân hàng cộng thêm và giữ nguyên suốt kỳ vay. Nó nằm trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng không tự sửa. Lãi suất cơ sở thì ngược lại — ngân hàng công bố lại định kỳ và nó lên xuống theo thị trường.

Chỗ nhiều người ký mà không hiểu nằm ở ba chữ "lãi suất cơ sở", vì mỗi ngân hàng định nghĩa một kiểu. Có nơi lấy lãi tiết kiệm kỳ hạn 12, 13 hoặc 24 tháng làm gốc. Có nơi tự công bố một mức lãi suất cơ sở riêng, cao hơn hẳn lãi tiết kiệm. Cùng một biên độ 3,5%, hai cách lấy gốc khác nhau ra hai con số cách nhau vài phần trăm mỗi năm — và vài phần trăm đó là vài triệu đồng mỗi tháng, kéo dài hai mươi mấy năm.

Cách kiểm chứng, làm được ngay tại quầy: yêu cầu nhân viên tín dụng chỉ đúng điều khoản trong hợp đồng ghi công thức thả nổi, rồi hỏi mức lãi suất cơ sở ngân hàng đang công bố hôm nay là bao nhiêu. Cộng hai số đó lại. Đó mới là lãi suất của tháng thứ mười ba, không phải con số in trên tờ rơi.

Mặt bằng hiện tại, và chỗ các nguồn lệch nhau

VnExpress ngày 4/8/2026 ghi nhận lãi vay mua nhà ưu đãi phổ biến 8,5–11% một năm, áp dụng 6–12 tháng tuỳ ngân hàng; sau ưu đãi phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất cơ sở hoặc lãi tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3–3,5%, đưa lãi thực trả về mức phổ biến 13–15% một năm. Bản tổng hợp ngày 3/9/2026 của Thương gia Online, dẫn số liệu VARS, cho khoảng ưu đãi 8,2–10,5% với kỳ cố định 6–24 tháng, cùng biên độ 3,3–3,5%, và ghi nhận có trường hợp lãi thực trả chạm 16%.

Các nguồn lệch nhau ở đầu thấp, và lệch khá xa. VietnamNet ngày 5/2/2026 ghi Shinhan Bank 7,95% cố định 12 tháng và MB 8,5% cho kỳ cố định 12 tháng. Bản tổng hợp lãi suất ngày 25/5/2026 của CafeLand còn ghi gói 5,99% của PVcomBank, nhưng chỉ cố định 3 tháng đầu, sau đó thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3%.

Độ lệch này không phải do nguồn nào sai. Nó đến từ chỗ kỳ cố định càng ngắn thì con số quảng bá càng đẹp. So hai gói vay bằng con số đầu tiên mà không so kỳ cố định và biên độ là đang so nhầm thứ.

Kịch bản đầy đủ, bằng số

Tham số tôi tự đặt: căn hộ 6 tỷ, vay 70% tức 4,2 tỷ, kỳ hạn 25 năm. Ưu đãi 9,5% một năm trong 12 tháng, từ tháng thứ 13 thả nổi ở 13% một năm — tức đầu dưới của khoảng 13–15% mà VnExpress ghi nhận, không phải kịch bản xấu nhất.

Cột bên phải mới là khoản anh chị sống chung suốt 24 năm còn lại. Cột bên trái là khoản dùng để duyệt hồ sơ.

Ba con số ít người tính trước

Một — mười hai tháng đầu trả 440 triệu, nợ gốc chỉ giảm 43 triệu. Trong kỳ ưu đãi 9,5%, tổng tiền ra khỏi túi là khoảng 440 triệu, trong đó 397 triệu là lãi. Hơn 90% số tiền của năm đầu không làm khoản nợ nhẹ đi chút nào. Sang tháng thứ 13, dư nợ vẫn còn 4,16 tỷ trên 4,2 tỷ đã vay.

Hai — chênh lệch tổng lãi cả kỳ là 3 tỷ. Nếu giữ được 9,5% suốt 25 năm, tổng lãi khoảng 6,81 tỷ. Với kịch bản ưu đãi 12 tháng rồi 13% cho phần còn lại, tổng lãi khoảng 9,82 tỷ. Chênh 3,01 tỷ, bằng một nửa giá căn hộ. Ba phẩy năm điểm phần trăm lãi suất tạo ra khoản đó.

Ba — nếu ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần thì cú nhảy nặng hơn. Kỳ thứ 12 khoảng 46 triệu, kỳ thứ 13 khoảng 58 triệu. Cách này tổng lãi thấp hơn nhưng những năm đầu nặng hơn, và cú nhảy tháng 13 rơi đúng vào giai đoạn nặng nhất.

Nếu thả nổi lên 15% thay vì 13%, khoản trả góp đều thành khoảng 53,5 triệu — hơn kỳ ưu đãi gần 17 triệu mỗi tháng, tức tăng 46%.

Ngân hàng định giá thấp hơn giá mua thì hạn mức tụt, phần hụt là tiền mặt

Đây là cú sốc đến trước tháng thứ mười ba, ngay ở khâu giải ngân.

Tỷ lệ cho vay tính trên giá trị thẩm định của ngân hàng, không tính trên giá anh chị ký mua. VietnamNet ngày 5/2/2026 nêu thẳng chuyện ngân hàng định giá thấp tài sản bảo đảm rồi chỉ cho vay 70% của con số đã bị hạ đó — ví dụ trong bài là bất động sản trị giá 10 tỷ được định giá 8 tỷ, vay tối đa còn 5,6 tỷ. Thẩm định viên lấy giá giao dịch đã thành công làm căn cứ, mà giá thành công thì thấp hơn giá chào — nên tài sản mua ở vùng giá mới lập thường bị định giá hụt.

Vẫn căn 6 tỷ ở trên. Ngân hàng định giá 5,4 tỷ, tức thấp hơn 10%. Cho vay 70% của 5,4 tỷ là 3,78 tỷ, không phải 4,2 tỷ. Anh chị hụt 420 triệu và phải bù bằng tiền mặt: vốn tự có đi từ 1,8 tỷ lên 2,22 tỷ, tăng 23% so với kế hoạch, trong khi lịch thanh toán thì không lùi.

Kiểm chứng trước khi đặt cọc: hỏi ngân hàng có nhận thẩm định sơ bộ trước khi ký hợp đồng mua bán không, và đề nghị cho biết đơn giá mỗi mét vuông họ đang dùng cho toà nhà đó. Số này không phải bí mật, chỉ là ít người hỏi.

Nói thẳng: tính đúng hết vẫn còn phần không kiểm soát được

Tôi không muốn bài này đọc xong tạo cảm giác cứ tính kỹ là an toàn.

Lãi suất cơ sở do ngân hàng công bố, và không ai ký cam kết trần cho anh chị. Biên độ thì cố định, phần gốc thì không. Con số 13% trong ví dụ có thể thành 15%, và không có điều khoản nào trong hợp đồng chặn nó lại.

Thoát ra cũng mất phí. Trả nợ trước hạn để đảo sang ngân hàng khác thường chịu phí 1–2% dư nợ trong vài năm đầu, và một số hợp đồng còn đòi hoàn lại phần lãi đã được ưu đãi. Đảo nợ vì thế không phải cái van an toàn miễn phí.

Nhiều người hết ưu đãi cùng lúc thì bán lại khó đúng lúc mình cần bán. Bản tin của Thế giới tiếp thị ngày 16/3/2026 dẫn nhận định rằng nhóm vay trong 2024–2025 sẽ bước vào giai đoạn trả nợ nặng từ 2027–2028, với ước tính khoản vay 2–3 tỷ phải gánh thêm 7–10 triệu mỗi tháng nếu lãi tăng 3–5 điểm phần trăm. Khi áp lực rơi vào cùng một khoảng thời gian hẹp, nguồn hàng thứ cấp dồn lại và người bán gấp là người chịu thiệt.

Công cụ của tôi cũng có giới hạn, nói luôn cho sòng phẳng. Nó tính một mức lãi suất cho cả kỳ hạn, không mô phỏng được đoạn ưu đãi rồi thả nổi. Cách dùng đúng là chạy hai lần — một lần với lãi ưu đãi, một lần với lãi sau ưu đãi — rồi nhìn khoảng cách giữa hai con số. Nhập 6 tỷ, 70%, 13%, 25 năm thì công cụ ra khoảng 47,4 triệu, cao hơn con số tính lại chính xác trên dư nợ thực khoảng 220 nghìn. Sai số dưới 0,5%, đủ dùng để ra quyết định.

Và khoản vay mới là một chân của bài toán. Chân còn lại là tài sản có tự gánh được phần nào không — câu đó chạy ở công cụ tính dòng tiền cho thuê.

Ba câu phải hỏi nhân viên tín dụng trước khi ký

Một: sau kỳ ưu đãi, công thức thả nổi của tôi là gì — lấy lãi suất cơ sở nào, cộng biên độ bao nhiêu, và điều khoản đó nằm ở trang mấy trong hợp đồng?

Hai: nếu áp mức lãi suất cơ sở ngân hàng đang công bố hôm nay, kỳ trả nợ tháng thứ mười ba của tôi là bao nhiêu tiền? Hỏi một con số, đừng nhận một khoảng.

Ba: tôi trả nợ trước hạn vào năm thứ hai và năm thứ ba thì phí bao nhiêu, có phải hoàn lại phần lãi đã được ưu đãi không?

Ba câu này đều có câu trả lời bằng số và đều nằm trong hợp đồng. Ai trả lời vòng vo cả ba thì bản thân chuyện đó cũng là một dữ liệu.

Kết

Kỳ ưu đãi là công cụ bán hàng của ngân hàng, không phải điều kiện vay của anh chị. Điều kiện vay thật nằm ở cột bên phải của cái bảng phía trên.

Trong hơn 5 năm tư vấn, tôi thấy người vỡ kế hoạch gần như luôn là người tính đủ cho tháng đầu và không tính cho tháng thứ mười ba. Ngưỡng tôi khuyên khách giữ: khoản trả nợ tính theo lãi sau ưu đãi không vượt 40% thu nhập ổn định. Nếu chỉ mức ưu đãi mới lọt ngưỡng đó, thì gói ưu đãi đang giúp anh chị mua một tài sản chưa mua nổi.

Cùng logic này áp cho căn hộ hình thành trong tương lai có ân hạn gốc và lãi, tôi đã viết ở bài đánh giá Gladia Heights — ở đó cú nhảy rơi vào tháng thứ 25 thay vì tháng thứ 13. Còn nếu lý do mua của anh chị là hạ tầng sắp xong, thì bước cuối trong khung năm bước đọc hạ tầng chính là câu hỏi tiền lãi này: chậm ba năm thì trả thêm bao nhiêu.

Mười lăm phút với công cụ tính khoản vay rẻ hơn nhiều so với tháng thứ mười ba.