Vì sao tôi chọn sơ cấp, chọn trung tâm, và chọn lúc này

Anh khách hôm đó ngoài bốn mươi, đã có hai căn cho thuê ở vùng ven, và đang phân vân có nên bán bớt để dồn vào một tài sản trung tâm hay không.

Anh hỏi ba câu liên tiếp. Tôi trả lời được hai câu rưỡi trước khi hết buổi. Bài này là phần còn lại.

Câu một — Vì sao là sơ cấp

Mua sơ cấp không phải vì hàng đẹp hơn. Lý do nằm ở cấu trúc dòng tiền.

Khi mua theo tiến độ, anh chị bỏ ra một phần vốn nhưng nắm quyền với toàn bộ giá trị tài sản. Đóng ba mươi phần trăm mà hưởng chênh lệch trên một trăm phần trăm — đó là đòn bẩy có sẵn trong hợp đồng, không phải đòn bẩy đi vay.

Điều này có hai mặt. Khi giá lên, lãi trên vốn tự có cao hơn nhiều mức tăng giá. Khi giá xuống, phần lỗ cũng tính trên toàn bộ giá trị chứ không phải trên phần đã đóng.

Vì vậy sơ cấp hợp với người chọn đúng sản phẩm, không hợp với người mua đại trà. Chọn sai thì đòn bẩy khuếch đại cái sai lên đúng bằng lúc nó khuếch đại cái đúng.

Anh chị có thể tự chạy thử con số này ở công cụ tính bài toán đầu tư của tôi — thay giá bán lại thành thấp hơn giá mua để thấy mặt còn lại.

Câu hai — Vì sao là trung tâm

Đây là câu tôi thấy nhiều người hiểu ngược.

Trung tâm không phải nơi tăng giá nhanh nhất. Vùng ven mới là nơi tăng theo phần trăm mạnh nhất, vì xuất phát điểm thấp và một con đường mới có thể đổi hoàn toàn giá trị khu vực.

Trung tâm là nơi giữ giá tốt nhất khi thị trường xấu, và là nơi bán được khi cần bán.

Với danh mục của một nhà đầu tư cá nhân, thanh khoản quan trọng hơn tốc độ tăng. Một tài sản tăng ba mươi phần trăm nhưng phải rao một năm rưỡi mới có người mua thì kém hơn một tài sản tăng mười lăm phần trăm mà bán được trong một tháng — nếu thời điểm cần tiền không do anh chị chọn.

Khu lõi thương mại của TP.HCM có đặc điểm mà vùng ven không có: nguồn cung không thể tăng thêm. Đất trung tâm là tài nguyên hữu hạn theo nghĩa đen. Còn vùng ven thì luôn có thể mở rộng thêm về phía sau.

Câu ba — Vì sao là lúc này

Đây là câu tôi thận trọng nhất, và cũng là câu tôi không trả lời thay ai được.

Tôi không tin vào việc bắt đáy. Không ai trong nghề này gọi đúng đáy một cách đều đặn, kể cả những người nói rằng họ làm được.

Điều tôi tin là: thời điểm tốt để mua là khi ba điều kiện của riêng anh chị cùng đúng, chứ không phải khi thị trường phát tín hiệu.

Ba điều kiện đó là: tiền này nằm được ít nhất ba tới năm năm mà không ảnh hưởng sinh hoạt; nếu thị trường đi ngang suốt thời gian đó thì vẫn ngủ được; và nếu phải trả lãi vay thì khoản trả hàng tháng không vượt quá mức mà thu nhập hiện tại gánh nổi khi thu nhập giảm ba mươi phần trăm.

Ba điều kiện này không phụ thuộc vào chu kỳ thị trường. Chúng phụ thuộc vào tình hình tài chính của chính anh chị. Và đó là lý do tôi không bao giờ nói với khách rằng "bây giờ là lúc phải mua" — tôi chỉ giúp họ kiểm tra ba điều kiện đó có đúng chưa.

Kết cục của buổi cà phê hôm đó

Anh khách về nhà, chạy thử con số, và phát hiện điều kiện thứ ba của mình chưa đạt nếu vay ở mức đang tính. Anh giảm tỉ lệ vay xuống, chấp nhận mua tài sản nhỏ hơn một chút, và mua vào bốn tháng sau đó.

Với tôi đó là một thương vụ thành công — không phải vì hoa hồng, mà vì anh ấy mua bằng con số của mình chứ không mua bằng câu chuyện của tôi.

Nếu anh chị muốn kiểm tra ba điều kiện đó cho trường hợp cụ thể của mình, cứ nhắn Zalo cho tôi. Buổi đầu tôi không tính phí, và cũng không chào bán gì cả.