Eaton Park hay The Global City? Bốn tiêu chí để chọn

Câu trả lời trước, giải thích sau.

Cần nhận nhà trong khoảng 2027–2028 và muốn mua một toà đã xây xong phần thô thì Eaton Park hợp lý hơn. Giữ được tiền 5–7 năm, mua vì cả một khu đô thị chứ không vì một toà nhà, và chịu khó thẩm định phần pháp nhân thì The Global City hợp hơn.

Không sàn nào viết được bài kiểu này, vì mỗi sàn chỉ được giao bán một trong hai. Tôi không đứng về bên nào nên nói được cả phần dở của cả hai.

Tóm tắt nhanh

Tiêu chí 1 — Chủ đầu tư

Gamuda Land là nhà phát triển Malaysia đã bàn giao sản phẩm tại Celadon City ở Tân Phú và Gamuda City ở Hà Nội — tức đã có khu đô thị quy mô lớn với dân ở thật, không chỉ có người mua. Đây là điểm cộng lớn nhất của Eaton Park.

Celadon City cũng là chỗ chê của Gamuda Land. Báo Nhà báo và Công luận ngày 5/6/2023 thuật lại một vụ kiện của khách mua căn hộ tại đây: người mua đơn phương chấm dứt hợp đồng vì chủ đầu tư chậm bàn giao, toà sơ thẩm buộc trả hơn 500 triệu tiền phạt vi phạm bằng 30% số tiền đã đóng, rồi Toà án nhân dân TP.HCM xử phúc thẩm theo kháng cáo của chủ đầu tư và bác luôn mức phạt đó, chỉ giữ lại hơn 10 triệu tiền lãi chậm trả. Trước đó ngày 17/5/2023, chính báo này đăng phản ánh của một nhóm khách khác về việc bán nhà khi dự án chưa đủ pháp lý. Lưu ý khi anh chị bấm vào: báo viết tắt tên doanh nghiệp trong bài, tên đầy đủ nằm ở đường dẫn và phần thẻ bài.

Chuyện đó ở dự án khác, không phải Eaton Park. Nhưng nó cho biết chủ đầu tư này xử lý tranh chấp theo hướng nào — kháng cáo tới cùng phần tiền phạt, và thắng.

The Global City phức tạp hơn một bậc, và chỗ này ít người mua để ý. Masterise Homes là bên phát triển và bán hàng, còn pháp nhân đứng tên dự án là Công ty CP Đầu tư phát triển Sài Gòn — SDI Corp, chủ khu đất từ tháng 1/2001. VnExpress ngày 27/1/2022 tường thuật SDI Corp đổi đăng ký kinh doanh và chuyển giao ghế chủ tịch hội đồng quản trị tháng 8/2021, đó là lúc dự án về tay Masterise.

Hợp đồng mua bán ký với pháp nhân, không ký với thương hiệu. Nên sức khoẻ tài chính của SDI Corp là việc của người mua. Báo Công lý ngày 13/5/2024 dẫn báo cáo tài chính công bố trên cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp: đến 31/12/2023, nợ phải trả của SDI Corp vượt 102.000 tỷ đồng còn vốn chủ sở hữu chỉ 653 tỷ — gấp hơn 156 lần. Giữa 2024 con số dịu đi nhiều: theo Mekong ASEAN ngày 2/9/2024, vốn chủ tại 30/6/2024 lên 5.356 tỷ sau khi công ty báo lãi 4.421 tỷ nửa đầu năm, kéo tỷ lệ nợ trên vốn chủ về khoảng 21,7 lần. Trước đó, Thời báo Tài chính Việt Nam ngày 10/6/2022 dẫn danh sách Cục Thuế TP.HCM cho biết SDI Corp nợ thuế gần 570 tỷ đồng.

Số liệu 2022 và 2024 không nói được tình hình tháng 9/2026 nên tôi không kết luận gì. Ý tôi là mua The Global City thì có thêm một việc mà mua Eaton Park không cần: tra báo cáo tài chính gần nhất của SDI Corp trên cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp trước khi xuống tiền. Mất mười lăm phút.

Tiêu chí 2 — Vị trí

Hai dự án dùng chung một câu chuyện hạ tầng khi chào bán: nút giao An Phú, cao tốc Long Thành, hầm Thủ Thiêm. Vị trí thật thì khác nhau rõ.

Eaton Park nằm ngay mặt trục Mai Chí Thọ, sát nút giao An Phú. Ra khỏi cổng là vào trục chính. Đổi lại là tiếng ồn, và chênh lệch giá giữa căn hướng mặt đường với căn hướng vào trong thường không phản ánh đủ khác biệt về chất lượng sống — tôi viết kỹ hơn trong bài đánh giá Eaton Park.

The Global City nằm phía Đỗ Xuân Hợp, lùi vào so với trục Mai Chí Thọ. Ra trục chính mất thêm một đoạn, bù lại yên hơn và có cả một khu đô thị 117,4 ha bao quanh thay vì chỉ có hàng rào dự án. Hạ tầng đáng theo dõi nhất cho khu này là Vành đai 2 đoạn 1 nối cầu Phú Hữu tới đường Võ Nguyên Giáp: gần 3,6 km, tổng mức đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng, tái khởi động ngày 19/12/2025, và theo VietnamBiz ngày 18/3/2026 thì đặt mục tiêu hoàn thành tháng 6/2027.

Chỗ chê của The Global City: mua giai đoạn đầu là sống cạnh công trường nhiều năm, vì khu 117,4 ha không xây một lượt. Nhận nhà mà bên cạnh còn mấy phân khu chưa khởi công thì "khu đô thị hoàn chỉnh" trong tài liệu bán hàng là thứ anh chị trả tiền hôm nay để nhận vào một ngày chưa ai ghi vào hợp đồng. Cách kiểm: xin bản đồ phân kỳ đầu tư toàn khu, hỏi phân khu sát căn của mình khởi công và hoàn thành năm nào.

Tiêu chí 3 — Pháp lý

Với cả hai dự án, ba giấy tờ phải xem tận mắt là giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng, và chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Xem bản gốc, đừng nhận bản chụp.

Eaton Park là dự án mới, chu trình pháp lý gọn, nên câu hỏi ở đây chủ yếu là câu hỏi từng toà: căn tôi mua thuộc toà nào, toà đó đã có văn bản đủ điều kiện bán chưa, chứng thư bảo lãnh của toà đó hết hiệu lực ngày nào so với mốc bàn giao ghi trong hợp đồng.

The Global City ngồi trên lô đất đã hơn hai mươi năm đổi tên đổi chủ. Theo VnExpress, khu này duyệt năm 1999 với 120 ha, năm 2000 cộng thêm sân golf An Phú thành 137,4 ha, giao cho SDI Corp từ tháng 1/2001, sau đó bỏ sân golf, điều chỉnh quy hoạch và chốt lại khoảng 117,4 ha theo quyết định tháng 11/2015 của UBND TP.HCM. Lịch sử dài không đồng nghĩa với pháp lý xấu, nhưng hồ sơ dày. Nghĩa vụ tài chính về đất là chỗ nên hỏi thẳng: phân khu tôi mua đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất chưa, có văn bản nào của cơ quan thuế xác nhận không. Đây là điều kiện thực tế để ra được sổ hồng.

Điểm cộng cho phía Masterise: VnExpress ngày 18/9/2024 đưa tin cư dân Lumière Riverside nhận sổ hồng trong tháng 8/2024, và cư dân một số dự án khác của Masterise Homes — trong đó có The Global City — đã nhận thông báo hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ làm sổ hồng.

Tiêu chí 4 — Thanh khoản

Câu hỏi không phải "dự án nào tăng giá hơn" mà là "ba năm nữa cần tiền gấp, tôi bán trong bao lâu và mất bao nhiêu phần trăm so với giá thị trường".

Eaton Park có nguồn cung hữu hạn: 2.052 sản phẩm trong 6 toà trên 3,7 ha. Bán hết hàng sơ cấp thì thị trường thứ cấp sạch, người bán lại chỉ cạnh tranh với người bán lại. Điểm trừ là khoảng giá 8–15 tỷ thu hẹp đáng kể tập người mua so với phân khúc dưới 5 tỷ.

The Global City có nguồn cung nội khu rất lớn, kéo dài nhiều năm. Điểm yếu khi bán lại nằm ở đó: lúc anh chị rao căn của mình, đối thủ trực tiếp có thể chính là chủ đầu tư đang mở bán phân khu mới cách vài trăm mét, với chính sách thanh toán và chiết khấu mà một cá nhân không đấu lại được. Nói cho công bằng, quy mô lớn cũng tạo ra tiện ích nội khu và độ nhận diện, giúp bán dễ khi khu đô thị đã hình thành xong. Vấn đề là thời điểm.

Về giá — chỗ tôi không có số chắc

Eaton Park tôi để khoảng 8–15 tỷ trên trang dự án, khớp mặt bằng chào bán tôi theo dõi.

The Global City thì tôi chưa kiểm chứng được bảng giá nào. Các trang phân phối tôi mở ngày 10/9/2026 đang chào Masteri Grand View quanh 120–130 triệu đồng một mét vuông và Lumière Midtown 150–160 triệu. Đây là giá do sàn phân phối tự đăng, không phải bảng giá tôi lấy từ chủ đầu tư. Đừng mang con số này đi thương lượng — hãy xin bảng giá có dấu, có ngày, kèm chính sách thanh toán. Tôi để trống phần giá trên trang The Global City cho tới khi có bảng giá thật.

Vậy chọn cái nào

Chọn Eaton Park nếu anh chị mua để ở, cần nhận nhà trong khoảng 2027–2028, ưu tiên ra thẳng trục chính, và không muốn mất thời gian thẩm định một pháp nhân có đòn bẩy cao. Nhớ mốc bàn giao là từ quý III/2027 — chữ "từ" nghĩa là toà sớm nhất, không phải toà của anh chị.

Chọn The Global City nếu anh chị giữ được tiền 5–7 năm, mua vì cả khu đô thị chứ không vì một toà nhà, chịu được vài năm sống cạnh công trường, và sẵn sàng làm phần thẩm định pháp nhân ở tiêu chí 1.

Đừng chọn cái nào trong hai nếu anh chị cần dòng tiền cho thuê ngay. Ở mặt bằng giá này, lợi suất cho thuê của cả hai đều khó vượt mức trung bình khu vực, và tiền nằm im suốt giai đoạn xây.

Trong hơn năm năm làm nghề, tôi thấy sai lầm đắt nhất không phải chọn nhầm dự án, mà là mua dự án này với kỳ vọng của dự án kia — chuyện tôi viết kỹ trong bài so sánh Thủ Thiêm, An Phú, An Khánh.

Hai dự án này chênh nhau ở thời điểm nhận nhà, mà thời điểm nhận nhà chính là tiền lãi. Anh chị thay số thật của mình vào công cụ tính khoản vay và công cụ tính bài toán đầu tư, chạy xong con số rồi hãy nghe ai tư vấn, kể cả tôi.