SonKim Land ký MoU với MTR: ga Thủ Thiêm thành TOD 5.0

Ngày 9/9/2026, tại Hồng Kông, SonKim Land ký thỏa thuận nguyên tắc với MTR và Gamuda Land về phát triển nhà ga tích hợp tại Việt Nam.

Báo chí đưa lại tin này, phần lớn thêm một câu: SonKim Land đang đề xuất đô thị theo mô hình TOD 5.0 quanh ga Thủ Thiêm.

Điều đáng bàn không nằm ở chữ TOD 5.0. Nó nằm ở chỗ MTR là đơn vị vận hành đường sắt có thật, đã làm nhà ga tích hợp hơn 45 năm. Cái họ mang tới là cách làm, không phải vốn. Còn khu đô thị ở Thủ Thiêm vẫn đứng ở bước đề xuất — đúng như chữ "đang đề xuất" mà chính doanh nghiệp dùng.

Thỏa thuận gồm những gì

Hội nghị cấp cao Vành đai và Con đường lần thứ 11 diễn ra ngày 9 và 10/9/2026 tại Hồng Kông. Sự kiện quy tụ hơn 6.000 đại biểu từ hơn 70 quốc gia và vùng lãnh thổ. Hơn 60 thỏa thuận và biên bản ghi nhớ được ký hoặc chứng kiến. Tổng giá trị giao dịch hoàn tất trước và trong sự kiện đạt hơn 3,1 tỷ USD (VnExpress, 11/9/2026).

Thông cáo chính thức của MTR ngày 10/9/2026 ghi 5 biên bản ghi nhớ. Người đứng ký thay MTR là MTR Mobility Company Limited, công ty con do MTR sở hữu toàn phần. Đối tác gồm China Railway Construction (HK), CRRC (Hong Kong), PowerChina International Group, SonKim Land, Gamuda Land (HCMC) và Sovico Group (thông cáo MTR, 10/9/2026).

3 trong 5 biên bản đó nhắc tới Việt Nam. Cái liên quan tới khu Đông là biên bản có SonKim Land và Gamuda Land cùng đứng tên, nội dung là nghiên cứu cơ hội phát triển TOD tại Việt Nam. Lễ ký có bà Lê Đức Hạnh, Tổng Lãnh sự Việt Nam tại Hồng Kông và Macao, cùng Tổng Lãnh sự Malaysia, chứng kiến.

Thỏa thuận nguyên tắc không phải hợp đồng

Đây là chỗ dễ hiểu sai nhất, nên nói thẳng. Biên bản ghi nhớ là văn bản hai bên ghi nhận sẽ cùng nghiên cứu một việc. Nó không buộc ai phải bỏ vốn. Nó không phải hợp đồng mua bán. Nó cũng không làm cho dự án nào được phê duyệt.

Tính tới hôm ký, chưa có khu đô thị nào ở Thủ Thiêm được chấp thuận chủ trương đầu tư. Thứ đang tồn tại là một đề xuất của SonKim Land, cộng một văn bản hợp tác nghiên cứu. Hai thứ đó chưa tạo ra tài sản để định giá.

Ga Thủ Thiêm: phần đã có trên giấy

Nói "trên giấy" ở đây là nói đúng nghĩa, vì nhà ga chưa được xây.

Theo quy hoạch mà VOV dẫn ngày 20/5/2026, ga Thủ Thiêm có tổng diện tích khoảng 17,2 ha. Đây là ga đầu mối kết nối 3 tuyến đường sắt: đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, metro Bến Thành – Thủ Thiêm, và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành đi sân bay Long Thành.

Cũng theo VOV, tuyến metro Bến Thành – Thủ Thiêm dài khoảng 6 km, đã khởi công. Ga cuối là Thủ Thiêm, mã ST06E.

Một chi tiết ít được nhắc: TP.HCM đã tính chuyện khai thác không gian phía trên nhà ga để làm tổ hợp đa chức năng. Thành phố cũng dự kiến thi tuyển phương án kiến trúc cho ga. Đây đúng là phần mà mô hình TOD nhắm vào — lấy dòng người đi qua nhà ga nuôi phần thương mại và nhà ở quanh nó.

Tuyến Thủ Thiêm – Long Thành dài 46,44 km với 18 nhà ga, không tính ga Thủ Thiêm. Tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 175.714 tỷ đồng, dự kiến làm trong giai đoạn 2026–2030 theo hình thức đối tác công tư. Nguồn vốn là quỹ đất kết hợp ngân sách (Báo Tài chính – Đầu tư dẫn, 20/7/2026).

Về phía SonKim Land, doanh nghiệp tự đăng bài ngày 19/5/2026 nói họ nghiên cứu mô hình TOD 5.0 quanh ga Thủ Thiêm cùng 2 đơn vị tư vấn Nhật là Nikken Sekkei và Nippon Koei. Metro số 2 Tham Lương – Bến Thành – Thủ Thiêm có tổng vốn 55.000 tỷ đồng.

Ba chỗ tôi không kiểm được, và không định đoán

Diện tích khu đô thị. SonKim Land chưa công bố. Các trang môi giới ghi 9,6 ha, nhưng không dẫn nguồn và gắn con số đó cho cái tên khác. Con số 17,2 ha mà báo chí nêu là diện tích nhà ga. Khu đô thị quanh ga là thứ khác, và rất dễ bị gộp làm một. Với câu hỏi khu đô thị rộng bao nhiêu, câu trả lời trung thực là chưa có.

Chữ "TOD 5.0". Tôi tìm không ra tổ chức quốc tế nào ban hành cách đánh số phiên bản cho mô hình TOD. Không có chuẩn 3.0, 4.0 rồi 5.0 để đối chiếu. Tôi cho rằng đây là cách gọi tiếp thị, không phải một cấp độ kỹ thuật. Giá trị thật nằm ở nội dung: nhà ga tích hợp, và không gian thương mại trên đầu ga.

Các con số tầng cao. Tháp biểu tượng 90 tầng, các tòa 50 tới 75 tầng — tôi chỉ thấy trên trang môi giới và bài đăng mạng xã hội. Không thấy trong thông cáo nào của chủ đầu tư. Không dùng những con số đó để tính giá.

Một mốc nữa đáng theo dõi

Ngày 20/7/2026, Bộ Xây dựng góp ý với UBND TP.HCM về phương án tuyến và vị trí các công trình trên tuyến Thủ Thiêm – Long Thành. Bộ đề nghị thành phố chốt phạm vi cùng phương án đầu tư ga Thủ Thiêm, nhưng phải sau khi chọn xong đơn vị tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam. Hợp đồng tư vấn dự kiến ký trong quý III/2026.

Nói gọn: vị trí và quy mô ga Thủ Thiêm chưa chốt cứng. Ai viết như thể ga đã an bài thì đang đi trước văn bản.

Với người mua nhà khu Đông, tin này nghĩa là gì

Tin này chưa cho ai thêm một con số nào để định giá. Nó cho một tín hiệu về hướng đi. Khu vực quanh ga Thủ Thiêm đang được chuẩn bị theo kiểu lấy nhà ga làm lõi, thay vì làm khu dân cư trước rồi mới tính chỗ đậu xe buýt.

Cái đáng lo là tốc độ. Một khu đô thị quanh ga chỉ sống được khi cả 3 tuyến đường sắt hình thành. Trong 3 tuyến đó, đường sắt tốc độ cao còn đang chọn tư vấn, tuyến Thủ Thiêm – Long Thành còn đang hoàn thiện phương án. Ở khu Đông, hạ tầng ghi trên quy hoạch rồi nằm im cả chục năm không phải chuyện lạ. Tôi đã viết kỹ chuyện này trong bài Thủ Thiêm, từ bản đồ quy hoạch đến mặt bằng thực tế.

Ba mốc tôi sẽ theo dõi để cập nhật lại bài này: hợp đồng tư vấn nghiên cứu khả thi đường sắt tốc độ cao được ký; kết quả thi tuyển kiến trúc ga Thủ Thiêm có; và bảng giá đầu tiên mang dấu chủ đầu tư. Mốc đầu tiên có thể rơi ngay trong quý này.

Trước ba mốc đó, nếu anh chị gặp ai đó chào bán căn hộ ở đây kèm giá và mốc bàn giao, hãy xin bảng giá có dấu của chủ đầu tư. Đây là cách kiểm nhanh nhất, và cũng là cách tôi vẫn dùng khi đọc một bảng giá chào: Đọc hạ tầng trước khi đọc giá. Muốn tự tính phần vay và dòng tiền thì dùng công cụ tính trên trang này — số liệu nhập vào không gửi đi đâu.

Một biên bản ghi nhớ không làm ai giàu. Nhưng nó cho biết chỗ nào sắp có tiền đổ vào. Với người mua ở khu Đông, biết chỗ đó sớm hơn một nhịp là đủ.