Dữ liệu này lấy từ đâu?

Căn trong giỏ hàng đến từ đâu

Từ chủ nhà ký gửi trực tiếp với tôi, hoặc chủ nhà tôi liên hệ được qua người giới thiệu. Tôi không chép lại tin đăng từ trang rao vặt. Mỗi căn có một mã công khai; số căn đầy đủ và thông tin chủ nhà không đăng khi chủ nhà chưa đồng ý.

Số căn trong giỏ hàng là phần tôi đang theo dõi, không phải toàn bộ nguồn cung của dự án.

Khoảng giá ở giỏ hàng theo loại căn là chuyện khác: đó là số liệu tôi tổng hợp từ tin rao công khai, không phải căn trong giỏ hàng. Cách tính ở mục bên dưới.

Khoảng giá chào theo loại căn tính thế nào

Ngày 19/09/2026, tôi đọc hết tin rao bán căn hộ công khai trên batdongsan.com.vn ở trang của từng dự án tôi theo dõi: 781 tin, đăng từ 21/07/2026. Mỗi tin chỉ ghi lại số: loại căn, diện tích, giá chào, ngày đăng. Không chép ảnh, nội dung, tên hay số điện thoại người đăng, và không đăng lại tin nào.

• Bỏ tin không ghi giá.
• Tin cùng dự án trùng cả giá lẫn diện tích chỉ giữ 1 — thường là một căn được đăng lại nhiều lần.
• Trong mỗi nhóm dự án × loại căn có từ 5 tin, bỏ tin có giá/m² lệch xa cả nhóm (ngoài 1,5 lần khoảng tứ phân vị).
• Loại căn xếp theo dải diện tích chính thức của từng dự án, kết hợp số phòng ngủ ghi trong tin.

Sau khi lọc còn 618 tin được tính. Nhóm có từ 5 tin: trang ghi khoảng giữa — một nửa số tin nằm trong khoảng đó, gọi là "giá chào phổ biến", làm tròn ra phía ngoài tới 100 triệu. Nhóm 3–4 tin: ghi từ tin thấp nhất tới tin cao nhất, kèm số tin. Dưới 3 tin: không ghi số. Duplex và penthouse không ghi khoảng vì mỗi căn một giá.

Giới hạn: đây là giá người đăng tin chào, thường là môi giới — chưa phải giá chủ nhà đã xác nhận, càng không phải giá giao dịch. Một căn có thể được nhiều người đăng với giá khác nhau. Tin rao gồm cả căn sơ cấp do môi giới đăng; dự án nào hầu hết tin là hàng chủ đầu tư thì trang dự án đó ghi rõ. Diện tích trên tin lúc là tim tường, lúc là thông thuỷ, nên giá/m² chỉ để so tương đối.

4 loại giá, không trộn vào nhau

Giá sơ cấp (giá bán mới)

Giá bán của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối, lấy từ bảng giá trên trang hồ sơ từng dự án. Mỗi trang ghi nguồn và tháng của bảng giá.

Giá chủ nhà chào

Mức chủ nhà đưa ra khi rao bán lại. Đây là giá trên mọi thẻ căn và trong mọi thống kê của giỏ hàng.

Giá giao dịch xác nhận

Mức hai bên thật sự ký. Chỉ ghi khi căn đã bán và chủ nhà đồng ý công bố; không bao giờ suy ra từ giá chào.

Khoảng giá tham khảo

Khoảng giá chào của các căn cùng loại trong cùng dự án: ở giỏ hàng theo loại căn (tổng hợp tin rao công khai, ghi ngày khảo sát và số tin) và ở trang định giá (căn tương tự đang chào trong giỏ hàng, từ 5 căn). Không phải giá giao dịch, cũng không phải mức giá một căn sẽ bán được.

Trạng thái xác nhận

Trạng thái xác nhận cho biết phạm vi thông tin chủ nhà đã cung cấp và tôi đã đối chiếu. Nó không thay thế việc thẩm tra pháp lý độc lập trước khi giao dịch.

Chưa xác nhận (không hiện huy hiệu)

Thông tin do chủ nhà hoặc người giới thiệu gửi, tôi chưa liên hệ được chủ nhà để xác nhận.

Đã xác nhận chủ nhà

Tôi đã liên hệ trực tiếp chủ nhà; chủ nhà xác nhận đang chào bán căn này với giá và thông tin như trên.

Đã kiểm tra hồ sơ được cung cấp

Chủ nhà đã cho tôi xem hồ sơ của căn (hợp đồng, phụ lục, tiến độ thanh toán). Thông tin đăng khớp với hồ sơ được cung cấp tại thời điểm xem.

Đã đối chiếu thông tin tại căn

Tôi đã đến căn, đối chiếu diện tích, tầng, hướng, view và tình trạng nội thất với thông tin đăng.

Khi nào một con số được công bố

Khoảng giá, trung vị và giá/m² của một dự án chỉ hiện khi có từ 3 căn đang chào trở lên, luôn kèm số căn và ngày cập nhật. Khoảng giá ở trang định giá cần từ 5 căn tương tự. Thiếu thì trang ghi "Chưa có dữ liệu đủ tin cậy." thay vì một con số đoán.

Trung vị: xếp giá từ thấp đến cao rồi lấy căn đứng giữa — ít bị kéo lệch bởi một căn quá đắt hay quá rẻ hơn so với số trung bình.

Cập nhật và lịch sử giá

Mỗi căn ghi ngày cập nhật và ngày xác nhận gần nhất. Đổi giá là thêm một mốc vào lịch sử giá chào, mốc cũ giữ nguyên — nên con số "giảm 300 triệu" trên thẻ căn là khoảng cách giữa 2 mốc giá thật, không phải ước tính.

Căn đã bán hay chủ nhà ngừng chào vẫn giữ trang để người đã lưu đường dẫn không gặp trang lỗi, nhưng ghi rõ là không còn được chào bán.

Giới hạn của dữ liệu

• Giá chào phản ánh kỳ vọng của người bán, không phải giá thị trường đã chốt.
• Thông tin giấy tờ ghi theo hồ sơ chủ nhà cung cấp, không phải kết luận pháp lý.
• Trước khi đặt cọc, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên độc lập đọc hồ sơ của căn.

Riêng tư của chủ nhà

Không đăng lên website: số căn đầy đủ (trừ khi chủ nhà đồng ý), tên, số điện thoại, số hợp đồng, giấy tờ tuỳ thân và giấy tờ của căn. Form ký gửi không nhận giấy tờ; thông tin ký gửi nằm trong sổ riêng của tôi, không nằm trên website.