Công cụ tính
Năm phép tính tôi làm mỗi ngày cho khách, đưa hết lên đây để anh chị tự bấm. Mọi con số chạy ngay trên máy anh chị — tôi không thu thập gì cả.
Vay ngân hàng
Ngân hàng Việt Nam dùng hai cách tính và con số chênh nhau đáng kể. Bảng dưới hiện cả hai để anh chị hỏi đúng câu khi ra quầy.
Dòng tiền cho thuê
Lợi suất quảng cáo thường là lợi suất gộp, chưa trừ phí quản lý và tháng trống. Con số đáng tin là dòng tiền còn lại mỗi tháng sau khi trả ngân hàng.
Bài toán đầu tư sơ cấp
Mua theo tiến độ nghĩa là anh chị chỉ bỏ ra một phần vốn nhưng hưởng chênh lệch trên toàn bộ giá trị. Đây là lý do lãi trên vốn thường cao hơn nhiều mức tăng giá.
Ước tính giá
Công cụ trả về một khoảng, không phải một con số. Đây là điểm khởi đầu để thương lượng — muốn con số dùng được cho ngân hàng thì phải có thẩm định chính thức.
Hướng nhà hợp tuổi
Tính cung phi theo Bát trạch. Người sinh tháng 1 hoặc đầu tháng 2 thuộc năm âm trước đó — trường hợp này anh chị nhập lùi một năm.
Công thức đằng sau mấy con số này
Cách tính của từng công cụ, viết ra để anh chị kiểm lại chứ không phải bấm rồi tin.
Trả góp đều và dư nợ giảm dần khác nhau thế nào?
Trả góp đều chia gốc và lãi thành các kỳ bằng nhau nên tháng nào cũng trả như tháng nào. Dư nợ giảm dần chia đều phần gốc rồi tính lãi trên dư nợ còn lại, nên kỳ đầu nặng nhất và nhẹ dần về sau. Vay 3,5 tỷ trong 20 năm với lãi suất 11% một năm: trả góp đều khoảng 36 triệu mỗi tháng suốt kỳ hạn, còn dư nợ giảm dần bắt đầu ở khoảng 47 triệu và kết thúc ở khoảng 15 triệu. Tổng lãi của cách giảm dần thấp hơn, đổi lại anh chị phải gánh được vài năm đầu.
Lợi suất cho thuê tính thế nào cho đúng?
Lợi suất gộp lấy tiền thuê cả năm chia cho giá mua, chưa trừ gì cả. Lợi suất ròng trừ tháng bỏ trống và chi phí vận hành trước khi chia. Căn hộ 3 tỷ cho thuê 15 triệu một tháng, trống 1 tháng mỗi năm, chi phí 2 triệu một tháng: gộp 5,5% một năm, ròng 4,7%, thu ròng 141 triệu, tức khoảng 21 năm mới hoàn lại giá mua bằng riêng tiền thuê nếu giá đứng yên. Dòng tiền mỗi tháng thì lấy thu ròng chia 12 rồi trừ khoản trả ngân hàng.
Mua sơ cấp theo tiến độ thì lãi trên vốn tính ra sao?
Lãi tính trên vốn thực đã bỏ ra, không phải trên giá trị căn hộ. Mua 5 tỷ, đã đóng 30% tức 1,5 tỷ, bán lại 6 tỷ sau 18 tháng, trừ 1% phí môi giới và 2% thuế chuyển nhượng tính trên giá bán: lãi ròng 820 triệu, tức khoảng 54,7% trên vốn tự có, quy về mỗi năm khoảng 33,7%. Đòn bẩy này chạy ngược lại y hệt khi giá xuống, vì phần lỗ cũng tính trên toàn bộ giá trị.
Ước tính giá một căn hộ bắt đầu từ đâu?
Lấy đơn giá mỗi mét vuông của khu vực nhân với diện tích, rồi cộng trừ phần trăm cho tầng cao, view hướng và tình trạng pháp lý. Đơn giá 80 triệu một mét vuông cho căn 75 m², cộng 3% tầng cao và 5% view, ra khoảng 6,03 tỷ đến 6,93 tỷ. Công cụ trả về một khoảng ±7% chứ không phải một con số, vì đây là điểm khởi đầu để thương lượng — muốn con số dùng được với ngân hàng thì phải có chứng thư thẩm định giá.
Hướng nhà hợp tuổi tính theo cách nào?
Theo Bát trạch: cộng bốn chữ số của năm sinh dương lịch rồi rút về một số. Người sinh trước năm 2000 thì nam lấy 10 trừ số đó, nữ lấy số đó cộng 5; từ năm 2000 trở đi nam lấy 9 trừ, nữ cộng 6. Ra số 5 thì nam đổi sang cung Khôn, nữ sang cung Cấn. Kết quả là cung phi, kèm bốn hướng tốt Sinh khí, Thiên y, Diên niên và Phục vị. Nam sinh năm 1990 được cung Ly, mệnh Hoả, thuộc Đông tứ mệnh, bốn hướng tốt là Đông, Đông Nam, Bắc và Nam. Người sinh tháng 1 hoặc đầu tháng 2 thuộc năm âm trước đó nên phải nhập lùi một năm.
Câu hỏi của anh chị chưa có ở đây?Nhắn Zalo hoặc gọi0902 79 8800, tôi trả lời trong ngày.
Các con số ở đây là công cụ tham khảo dựa trên thông tin anh chị tự nhập, không phải tư vấn đầu tư hay thẩm định giá chính thức. Lãi suất và chính sách thuế thay đổi theo thời điểm và theo từng ngân hàng.
Muốn áp vào một tài sản cụ thể với số liệu thị trường thật?Nhắn Zalo cho tôi hoặc gọi0902 79 8800.
