An Khánh — vùng đệm giữa Thủ Thiêm và An Phú

Trong bất động sản đô thị có một hiện tượng lặp đi lặp lại: khu vực nằm giữa hai trung tâm đang lên thường được định giá theo mặt bằng cũ của chính nó, chứ không theo hạ tầng mới mà nó sắp dùng chung.

An Khánh đang ở đúng vị trí đó.

Lợi thế của việc nằm ở giữa

An Khánh không phải điểm đến, nó là đường đi. Điều này nghe như nhược điểm nhưng trong giai đoạn hạ tầng đang hình thành thì lại là lợi thế: mọi trục kết nối Thủ Thiêm với phần còn lại của khu Đông đều phải đi qua hoặc đi sát khu vực này.

Nghĩa là An Khánh hưởng phần lớn cải thiện về giao thông mà không phải chịu phần đội giá do danh tiếng.

Nhưng "ở giữa" cũng có mặt trái

Khu vực chuyển tiếp thường có hiện trạng không đồng đều. Trong cùng một phường có thể vừa có dự án căn hộ mới, vừa có khu dân cư hiện hữu chưa chỉnh trang, vừa có đất còn vướng quy hoạch.

Ba loại này có ba mức thanh khoản và ba mức rủi ro pháp lý hoàn toàn khác nhau, nhưng lại hay được gộp chung khi nói về giá khu vực. Người mua không phân biệt được sẽ hoặc trả đắt cho tài sản hạng dưới, hoặc bỏ lỡ tài sản tốt vì tưởng cả khu đều rủi ro.

Cách phân loại tôi dùng khi khảo sát An Khánh

Nhóm một — dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Rủi ro thấp nhất, giá cao nhất, thanh khoản tốt nhất. Hợp với người mua để ở hoặc nhà đầu tư ưu tiên an toàn.

Nhóm hai — nhà phố hiện hữu có sổ. Giá mềm hơn, nhưng phải kiểm tra kỹ lộ giới và quy hoạch treo. Đây là nhóm có biên lợi nhuận tốt nếu chọn đúng.

Nhóm ba — tài sản đang vướng. Giá rất hấp dẫn, và gần như luôn có lý do. Tôi không khuyên khách chưa có kinh nghiệm động vào nhóm này.

Câu hỏi quyết định

Với An Khánh, câu hỏi không phải "khu này có lên không" mà là "tài sản cụ thể này thuộc nhóm nào, và giá đang được tính theo nhóm nào".

Chênh lệch giữa hai câu trả lời đó chính là phần lời hoặc phần lỗ của thương vụ. Tôi kiểm tra bằng ba việc: đọc sổ gốc chứ không đọc bản photo, tra quy hoạch tại cơ quan chức năng chứ không tin bản đồ do người bán đưa, và hỏi hàng xóm liền kề về lịch sử khu đất.

Ba việc này mất một buổi. Số tiền nó tiết kiệm được thì thường tính bằng trăm triệu.