Nút giao An Phú thay đổi những gì cho khu Đông

Có một quy luật khá ổn định trong bất động sản đô thị: giá không đi theo khoảng cách, giá đi theo thời gian di chuyển. Hai tài sản cách trung tâm cùng số cây số nhưng chênh nhau hai mươi phút vào giờ cao điểm sẽ có hai mặt bằng giá khác nhau.

An Phú là ví dụ rõ nhất cho quy luật đó ở TP.HCM.

Vì sao một nút giao lại quan trọng đến vậy

An Phú không phải một điểm bình thường. Đây là chỗ giao nhau của nhiều luồng giao thông có tính chất khác hẳn nhau: xe cá nhân từ khu dân cư, xe khách và xe tải đường dài, và luồng xe hướng cao tốc.

Khi các luồng này dùng chung một mặt bằng, chỉ cần một luồng tăng là cả nút nghẽn. Đó là lý do các phương án xử lý đều đi theo hướng tách tầng — cho các luồng chạy ở các cao độ khác nhau thay vì cắt ngang nhau.

Tác động không đồng đều lên các loại tài sản

Nhà ở để ở hưởng lợi trực tiếp nhất. Bớt hai mươi phút mỗi lượt là bớt gần một tiếng rưỡi mỗi ngày cho một gia đình có hai người đi làm. Đây là con số đủ lớn để đổi quyết định "mua ở đâu".

Bất động sản cho thuê hưởng lợi theo nhịp chậm hơn, vì người thuê phản ứng sau người mua. Nhưng khi phản ứng thì tiền thuê thường lên bền hơn giá bán.

Đất nền và tài sản đầu cơ thường đã tăng trước khi công trình xong, đôi khi tăng ngay lúc có tin. Đây là nhóm rủi ro nhất, vì phần kỳ vọng đã nằm trong giá.

Cái bẫy quen thuộc: mua theo tin, bán theo tiến độ

Tôi gặp không ít trường hợp mua vào lúc thông tin rộ nhất, rồi phải giữ hàng nhiều năm chờ công trình hoàn thành. Vốn bị chôn, lãi vay vẫn chạy, và tới lúc xe chạy được thì giá chỉ về đúng mức mà thị trường đã định sẵn từ lúc mua.

Cách tránh đơn giản nhưng ít người làm: trước khi mua, hỏi thẳng phần chênh lệch so với khu vực lân cận hiện đang là bao nhiêu phần trăm. Nếu con số đó đã bằng hoặc lớn hơn mức cải thiện mà hạ tầng có thể mang lại, thì phần lợi đã bị lấy mất rồi.

Cách tôi đánh giá một tài sản quanh An Phú

Tôi đo ba khoảng thời gian thật, bằng cách tự chạy: tới trung tâm Quận 1 giờ cao điểm sáng, tới sân bay, và tới trường học gần nhất. Ba con số này nói nhiều hơn mọi bản đồ quy hoạch.

Sau đó so với mặt bằng giá của khu vực có thời gian di chuyển tương đương. Nếu tài sản đang được chào cao hơn mà thời gian di chuyển chưa tốt hơn, phần chênh đó là kỳ vọng — và kỳ vọng thì anh chị đang trả tiền trước cho một thứ chưa có.