Nút giao An Phú thay đổi những gì cho khu Đông

Có một quy luật khá ổn định trong bất động sản đô thị: giá không đi theo khoảng cách, giá đi theo thời gian di chuyển. 2 tài sản cách trung tâm cùng số cây số nhưng chênh nhau 20 phút vào giờ cao điểm sẽ có 2 mặt bằng giá khác nhau.

An Phú là ví dụ rõ nhất cho quy luật đó ở TP.HCM. Và tính tới tháng 9/2026, đây cũng là công trình có lịch sử lùi mốc dài nhất khu Đông: khởi công cuối năm 2022 với hạn hoàn thành 30/4/2025, hiện đang ở mốc quý II/2027.

Vì sao một nút giao lại quan trọng đến vậy

An Phú không phải một điểm bình thường. Đây là chỗ giao nhau của nhiều luồng giao thông có tính chất khác hẳn nhau: xe cá nhân từ khu dân cư, xe khách và xe tải đường dài, và luồng xe hướng cao tốc.

Khi các luồng này dùng chung một mặt bằng, chỉ cần 1 luồng tăng là cả nút nghẽn. Đó là lý do phương án xử lý đi theo hướng tách tầng — cho các luồng chạy ở các cao độ khác nhau thay vì cắt ngang nhau. Nút giao An Phú được làm 3 tầng: hầm chui bên dưới, đảo giao thông trên mặt đất, 2 cầu vượt bên trên, tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng.

Quy mô luồng xe giải thích vì sao phải tách tầng. Theo Tuổi Trẻ ngày 22/7/2026, trục Võ Chí Công hiện gánh khoảng 35.000–40.000 lượt xe mỗi ngày, còn đường Nguyễn Thị Định khoảng 20.000–22.000 lượt xe container, cao điểm tới 26.000 lượt. Toàn bộ khối lượng đó đang đi chung đường với xe máy của người đi làm và xe đưa đón học sinh.

Mốc đã lùi mấy lần, và vì sao lần này khác

Người ta gõ lại câu hỏi này vài tháng một lần, và câu trả lời đổi mỗi lần.

2 tờ lệch nhau đúng 1 quý cho cùng một dự án. Tôi để nguyên chỗ lệch thay vì chọn một con số — ai nói chắc với anh chị một ngày cụ thể thì nên hỏi họ đọc ở văn bản nào.

Phần đã chạy được, tính tới 10/9/2026. Hầm chui HC1-02 thông xe sáng 2/2/2026, dài khoảng 480 mét, 2 chiều mỗi chiều 2 làn, nối cầu Bà Dạt ra Mai Chí Thọ và hướng cao tốc (Tuổi Trẻ, 2/2/2026). Ban quản lý dự án khi đó kỳ vọng hầm HC1-02 cùng nhánh cầu N2 giảm khoảng 80% ùn tắc khu vực — đó là mục tiêu đặt ra trước Tết, không phải kết quả đo sau vận hành. Nhánh cầu N4 thông xe 22/8/2026. Nhánh N1.1 dự kiến thông xe đầu tháng 10/2026.

Phần còn treo, và tin mới nhất. Cái vướng duy nhất còn lại là nhánh N1.2, kẹt vì 22.012 m² mặt bằng trên đường Lương Định Của, đoạn Trần Não – Nguyễn Thị Định thuộc phường Bình Trưng. Ngày 2/9/2026, Tuổi Trẻ đưa tin TP.HCM chi hơn 1.865 tỷ đồng để bồi thường, giải phóng phần đất này: 67 trường hợp gồm 66 hộ dân, cá nhân và 1 tổ chức, trong đó 27 trường hợp thu hồi toàn bộ và 40 trường hợp thu hồi một phần. Lịch cụ thể là duyệt phương án trước 19/9, chi trả từ 20/9 đến 19/10, bàn giao mặt bằng trước 30/11/2026. Sau khi nhận mặt bằng, phần thi công còn lại cần khoảng 5 tháng.

Lần lùi này khác các lần trước ở 3 chỗ trước đây chưa có: số tiền, danh sách trường hợp, và ngày chi trả. Nó không bảo đảm dự án về đích đúng hạn, nhưng nó chuyển tin từ nấc "đang tìm cách" sang nấc "đã bố trí vốn" — theo kinh nghiệm của tôi, đó là bước chuyển đáng theo dõi nhất trong mọi câu chuyện hạ tầng.

Tác động không đồng đều lên các loại tài sản

Nhà ở để ở hưởng lợi trực tiếp nhất. Bớt 20 phút mỗi lượt là bớt gần 1,5 tiếng mỗi ngày cho một gia đình có 2 người đi làm. Đây là con số đủ lớn để đổi quyết định "mua ở đâu". Phần cải thiện này đến theo từng nhánh chứ không đến một lần: mỗi nhánh thông xe gỡ được một hướng rẽ, và hướng rẽ nào được gỡ thì tài sản trên hướng đó hưởng trước.

Bất động sản cho thuê hưởng lợi theo nhịp chậm hơn, vì người thuê phản ứng sau người mua. Nhưng khi phản ứng thì tiền thuê thường lên bền hơn giá bán. Nếu anh chị mua để cho thuê, chạy thử 2 kịch bản — 1 theo mức thuê người bán đưa, 1 thấp hơn 20% — ở công cụ tính dòng tiền cho thuê, rồi xem kịch bản xấu có làm anh chị âm tiền hàng tháng không.

Đất nền và tài sản đầu cơ thường đã tăng trước khi công trình xong, đôi khi tăng ngay lúc có tin. Đây là nhóm rủi ro nhất, vì phần kỳ vọng đã nằm trong giá. Tin nút giao An Phú đã chạy trên báo từ trước ngày khởi công cuối năm 2022 — nghĩa là thị trường đã có gần 4 năm để định giá nó.

Cái bẫy quen thuộc: mua theo tin, bán theo tiến độ

Tôi gặp không ít trường hợp mua vào lúc thông tin rộ nhất, rồi phải giữ hàng nhiều năm chờ công trình hoàn thành. Vốn bị chôn, lãi vay vẫn chạy, và tới lúc xe chạy được thì giá chỉ về đúng mức mà thị trường đã định sẵn từ lúc mua.

Với An Phú, phần trượt là 2 năm. Ai mua năm 2022 tin nút giao xong ngày 30/4/2025 thì đã ôm thêm 24 tháng lãi vay ngoài kế hoạch — con số đó tự tính được ở công cụ tính khoản vay.

Cách tránh đơn giản nhưng ít người làm: trước khi mua, hỏi thẳng phần chênh lệch so với khu vực lân cận hiện đang là bao nhiêu phần trăm. Nếu con số đó đã bằng hoặc lớn hơn mức cải thiện mà hạ tầng có thể mang lại, thì phần lợi đã bị lấy mất rồi.

Nói thẳng: chậm thì ai chịu

Không hợp đồng nào bảo hiểm cho người mua nhà chuyện hạ tầng chậm. Hợp đồng mua bán căn hộ ràng buộc chủ đầu tư về ngày bàn giao căn hộ, không ràng buộc ai về ngày thông xe một nhánh cầu. Việc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án hạ tầng diễn ra giữa chủ đầu tư công trình và cơ quan quản lý; người mua nhà không phải một bên trong đó, không được thông báo, và không có quyền đòi gì khi mốc trượt.

Và ngay cả khi nút giao về đích, một phần cái khó của khu này vẫn còn. Xe container chỉ rời khỏi Võ Chí Công và Nguyễn Thị Định khi tuyến liên cảng Cát Lái – Phú Hữu đi vào khai thác — mà tuyến đó mới dự kiến khởi công quý 4/2026, hoàn thành cuối năm 2028. Kể cả kịch bản tốt nhất, luồng container vẫn đi chung đường với dân cư thêm khoảng 1,5 năm sau khi nút giao xong. Cùng lúc, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đang được mở rộng với tổng mức đầu tư 14.945 tỷ đồng, khởi công 19/8/2025 (Pháp Luật TP.HCM, 9/4/2026). Cao tốc rộng ra trước khi nút giao xong thì điểm nghẽn không biến mất, nó dịch về phía An Phú.

3 công trình đó tôi đặt cạnh nhau ở bài hạ tầng khu Đông đang định giá lại toàn bộ thị trường.

Cách tôi đánh giá một tài sản quanh An Phú

Tôi đo 3 khoảng thời gian thật, bằng cách tự chạy: tới trung tâm Quận 1 giờ cao điểm sáng, tới sân bay, và tới trường học gần nhất. 3 con số này nói nhiều hơn mọi bản đồ quy hoạch. Đo 2 lượt vào 2 ngày thường khác nhau, vì 1 lần chạy trúng hôm mưa hoặc hôm có sự cố là ra số sai.

Sau đó so với mặt bằng giá của khu vực có thời gian di chuyển tương đương. Nếu tài sản đang được chào cao hơn mà thời gian di chuyển chưa tốt hơn, phần chênh đó là kỳ vọng — và kỳ vọng thì anh chị đang trả tiền trước cho một thứ chưa có.

Thêm một việc mất 15 phút mà đổi được cách nhìn: hỏi người bán đúng 1 câu — mốc hoàn thành mà anh chị đang nói dựa trên văn bản nào, số hiệu bao nhiêu? Người trả lời được sẽ đưa quyết định phê duyệt hoặc văn bản điều chỉnh tiến độ. Người không trả lời được đang nhắc lại một bản tin. Khung 4 nấc để phân biệt 2 loại thông tin đó tôi viết ở bài đọc hạ tầng trước khi đọc giá — khung 5 bước.

Nếu anh chị đang so An Phú với khu bên cạnh chứ chưa chọn tài sản cụ thể, đọc tiếp nên mua Thảo Điền hay An Phú và Thủ Thiêm, An Phú, An Khánh — cùng một trục, 3 bài toán khác nhau.