Eaton Park hay Palm River: chọn căn hộ nào?

Cần nhận nhà trong 2027–2028 và muốn xem đủ giấy bán hàng trước khi ký thì chọn Eaton Park. Chờ được tới 2029, muốn ở ven sông với 4–6 căn một tầng, và chấp nhận đặt tiền khi văn bản đủ điều kiện bán chưa công bố thì cân nhắc Palm River.

Đây là 2 dự án giá cao nhất trong loạt so sánh 4 dự án: tài liệu của tôi để Eaton Park 180–200 triệu/m², Palm River từ 168. Giá gần nhau, nhưng một bên đã xong phần thô, bên kia mới khởi công 3 tháng.

Tóm tắt nhanh

Tiêu chí 1 — Chủ đầu tư

Hợp đồng Eaton Park ký với Công ty CP Bất động sản Tâm Lực, công ty Gamuda Land mua 100 % tháng 7/2023 với giá gần 7.300 tỷ đồng (VnExpress, 22/7/2023). Gamuda Land ở Việt Nam từ 2007, đã làm Celadon City 82 ha ở Tân Phú và Gamuda City 274 ha ở Hà Nội. Phần chê: ở Celadon City từng có khách kiện vì chậm bàn giao, tôi kể ở bài Eaton Park hay The Global City.

Hợp đồng Palm River ký với Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc. Nhóm Hướng Việt mua phần vốn của Keppel tại đây cuối tháng 3/2025 (TheLeader, 9/4/2025), rồi ra mắt thương hiệu Hướng Việt Properties ngày 28/3/2026 với danh mục Palm City, The Hallmark, Prodezi, LA Home (Tiền Phong, 3/2026). Tôi chưa thấy dự án căn hộ nào do chính thương hiệu này làm từ đầu tới lúc bàn giao. Palm Residence, Palm Heights là phân khu thời Keppel Land; ngày 14/8/2026 Keppel thông báo không tham gia phân khu nào của Palm City (Vietstock, 19/8/2026).

Tiêu chí 2 — Vị trí

Eaton Park ra cổng là vào Mai Chí Thọ, qua hầm Thủ Thiêm về Quận 1 cũ hoặc ra nút giao An Phú. Nút này đã thông nhánh N3, rồi nhánh N4 ngày 21/8/2026, các nhánh khác còn thi công (VnExpress, 21/8/2026). Đổi lại là tiếng xe: căn nhìn đại lộ và căn nhìn kênh là 2 chất lượng sống khác nhau.

Palm River là phân khu giáp sông dài nhất trong gần 3 km mặt sông Giồng Ông Tố của Palm City (Tuổi Trẻ, 13/8/2026). Mặt còn lại là đường Song Hành và cao tốc; vào trung tâm vẫn qua nút giao An Phú.

Cả 2 đều có một mặt ồn: đại lộ hoặc cao tốc. Đứng ở chỗ căn định mua lúc 7–8 giờ sáng rồi hãy chọn hướng.

Tiêu chí 3 — Pháp lý

Eaton Park công bố hồ sơ theo Nghị định 96/2024, trong đó có giấy phép xây dựng 07/GPXD ngày 17/2/2023 và 2 công văn đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng: 6488/SXD ngày 19/7/2024 cho 678 căn tháp A5–A6, 11801/SXD ngày 5/12/2024 cho 1.322 căn tháp A1–A4. Công văn 6488 có đăng trên trang Sở Xây dựng TP.HCM. VPBank và BIDV đã ký cam kết phát hành bảo lãnh; chứng thư cho căn của mình anh chị vẫn phải xem bản gốc.

Palm River có quy hoạch 1/500 và thuộc diện miễn giấy phép xây dựng (VnExpress, 28/6/2026). Tới 18/9/2026 tôi chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán và chứng thư bảo lãnh. Chưa có văn bản đó thì chưa ký được hợp đồng mua bán (bài pháp lý).

Tiêu chí 4 — Giá, thanh toán

Palm River chào từ 168 triệu/m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì; trừ mức chiết khấu cao nhất 13 % (trả 70 % khi ký) còn khoảng 146.

Eaton Park khó đọc hơn, vì giỏ hàng sơ cấp còn ít và giá chào thứ cấp chênh nhiều giữa các bên. Đợt tháng 12/2024 mở từ 115 triệu/m² chưa VAT (VnEconomy, 12/12/2024). Báo giá phân phối ngày 15/9/2026 ghi căn 2 phòng ngủ 71,7–80 m² giá 10–14 tỷ, tôi chia ra khoảng 125–195 triệu/m². Dải 180–200 trong tài liệu của tôi nằm ở phần trên. Bảng chào không ghi đã gồm VAT chưa; nếu diện tích ghi là diện tích sàn thì đơn giá thông thuỷ còn cao hơn.

Tính theo m², 168 nằm giữa dải chào của Eaton Park. Tính theo tổng tiền thì ngược lại: căn 2 phòng ngủ nhỏ nhất của Palm River rộng 75,8 m² thông thuỷ nên giá từ 12,7 tỷ, còn Eaton Park có bảng chào tháng 8/2026 từ 8,6 tỷ (bài căn 2 phòng ngủ).

Về lịch tiền, Eaton Park (chính sách giai đoạn 2) cần 5 % khi ký, 30 % trải trong 2–2,5 năm tuỳ phương án, vay tới 70 %; Palm River cần 10 % khi ký, phương án đặc biệt đủ 30 % trước khi nhận nhà, tức 3,81 tỷ với căn 12,7 tỷ. 4 tháp Eaton Park mở bán năm 2024 đã bán gần hết, nên mua ở đó là nhận chuyển nhượng hợp đồng: xin chủ đầu tư xác nhận số tiền người bán đã đóng.

Tiêu chí 5 — Tiến độ, bàn giao

Eaton Park khởi công tháng 3/2024 và cất nóc 2 tháp cuối Cove, Lagoon ngày 12/8/2026, tức 29 tháng cho phần thô cả 6 tháp; chủ đầu tư công bố bàn giao từ quý III/2027 (Báo Pháp luật, 13/8/2026).

Palm River khởi công ngày 16/6/2026 (VnExpress, 16/6/2026) và đặt mốc bàn giao quý I/2029 (Tuổi Trẻ, 13/8/2026), tức khoảng 31–33 tháng từ khởi công tới nhận nhà. Eaton Park thực tế cần khoảng 40 tháng cho quãng đó. 2 con số cho thấy mốc của Palm River khá chặt, không có nghĩa là nó trễ; bảng dòng tiền tôi dựng cho Palm River để sẵn mốc 6/2029 (bài tiến độ bàn giao).

Tiêu chí 6 — Sản phẩm

Eaton Park có 621 căn 1 phòng ngủ, 1.168 căn 2 phòng ngủ, 169 căn 3 phòng ngủ, 8 duplex, 12 penthouse; hơn 100 tiện ích, có hồ bơi 35 m và onsen; 2 tháp Alpine, Forest đạt chứng nhận EDGE. Palm River có căn 2 phòng ngủ 75,8–110,9 m² thông thuỷ, trần 3 m, khoảng 80 % căn góc, mỗi căn 1 chỗ ô tô, hơn 68 tiện ích riêng. Số căn trên mỗi thang máy hai bên gần nhau; khác biệt dễ thấy hơn là 10 cửa căn trên một hành lang so với 4–6.

Điểm yếu của từng bên

Eaton Park: mặt tiền Mai Chí Thọ đông xe; 10 căn một tầng; giá tham khảo cao nhất nhóm; sơ cấp còn ít, giá chào thứ cấp chênh nhau nhiều; 1.168 căn 2 phòng ngủ (59 % trong 1.978 căn hộ) nên người bán lại loại căn này dễ gặp nhiều đối thủ.

Palm River: đắt hơn hẳn The Privé ngay cạnh (quy đổi khoảng 120–148 triệu/m², xem Palm River hay The Privé); bàn giao muộn hơn; thương hiệu phát triển mới; sát cao tốc; văn bản đủ điều kiện bán chưa công bố.

Hợp với ai, không hợp với ai

Eaton Park hợp gia đình trẻ muốn ở lâu dài, coi trọng môi trường sống và chất lượng vận hành (nhóm Urban Resort trong tài liệu của tôi), cần nhận nhà trong 2027–2028. Không hợp với người nhạy tiếng ồn mà không chọn được căn nhìn vào trong, hay chỉ muốn mua đúng giá chủ đầu tư.

Palm River hợp gia đình quan tâm sức khoẻ, thích yên tĩnh ven sông (nhóm Urban Retreat), chờ được tới 2029 và có sẵn vốn. Không hợp với người cần dọn vào sớm, người muốn thấy đủ giấy trước khi đặt tiền, hay người vay nhiều tới mức chậm 1 quý là vỡ dòng tiền.

Tôi cho rằng giữa 2 dự án này, thứ anh chị thật sự trả tiền là thời gian. Eaton Park bán 6 tháp đã xong phần thô cùng bộ giấy có số; Palm River bán một mặt sông dài, một tầng ít hàng xóm và lời hẹn quý I/2029. Chạy công cụ dòng tiền Palm River và công cụ tính khoản vay với mốc nhận nhà từng bên rồi mới so giá. Hồ sơ: Eaton Park, Palm River; đọc thêm đánh giá Eaton Park và Palm River 168 triệu/m².