Hạ tầng, quy hoạch và dòng tiền — đọc thị trường bằng số liệu thay vì tin đồn.
Mục này là chỗ tôi ghi lại những gì đo được về thị trường khu Đông: công trình nào vừa thông xe, quy hoạch nào vừa được duyệt, lãi vay mua nhà tháng này bao nhiêu, và mỗi thay đổi đó đổi gì cho người đang cân nhắc xuống tiền.
Tôi không dự đoán giá. Việc tôi làm là đặt dữ kiện cạnh nhau — tiến độ công trình, nguồn cung sắp bàn giao, mặt bằng lãi suất — rồi nói rõ phần nào là số đã công bố, phần nào là tôi tự tính. Số nào trong bài cũng kèm nguồn để anh chị tự kiểm lại.
Đại Quang Minh, Keppel cùng các đối tác, SonKim Land và Lotte từng tạo nên bốn cái tên lớn ở Thủ Thiêm. Nhưng quy mô công bố không nói hết trạng thái thực tế: có khu đã thành hình, có phần còn chờ thủ tục, và có dự án nhà đầu tư đã xin rút.
VPBank, Sacombank, Vietbank đồng loạt hạ 1,5-2% lãi cho vay cuối tháng 10/2026. Cùng lúc, khảo sát 17 ngân hàng cho thấy lãi vay mua nhà vẫn 7-13,2%/năm, lãi nhà ở xã hội còn tăng 0,9 điểm. Vay 6 tỷ trong 20 năm, chênh giữa 9% và 11% là 7,9 triệu mỗi tháng.
Vòm thép 187 m nặng 1.400 tấn đã nối đôi bờ sông Sài Gòn ngày 21/10/2026. Nhưng cầu chưa cho người đi qua, và 3 mốc hoàn thành đang được nói tới cùng lúc: 31/12/2026, Tết Nguyên đán 2027, 30/4/2027.
Báo cáo của Chứng khoán MB so sánh cách Singapore, Trung Quốc, Hong Kong, Malaysia và Anh xử lý khi chung cư hết niên hạn. Không nước nào để chủ sở hữu mất trắng. Căn sở hữu lâu dài ở Singapore đắt hơn khoảng 15%, ở Malaysia 10–15%.
Ngày 18/9/2026, Chính phủ ra Nghị quyết 278/NQ-CP: giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, hồ sơ trình Quốc hội trước ngày 21/9. Trong văn bản không có mốc 50 năm hay 70 năm nào. Đây là bước giao việc, chưa phải luật.
Ngày 19/9/2026, UBND TP.HCM xin Bộ Quốc phòng và Bộ Xây dựng cho ý kiến về tuyến Sao Mai – Bến Đình đi qua sân bay Vũng Tàu để nối vào đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu. Cửa ngõ phía Vũng Tàu chưa chốt, và ba văn bản quy hoạch đang nói ba đằng về tương lai sân bay.
Quy về cùng một thước đo, triệu đồng/m² thông thuỷ đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu: Eaton Park 180–200, Palm River từ 168, The Privé 120–150, The Global City 110–150. Cách quy đổi từng bảng giá và vì sao The Privé nhìn rẻ hơn thật.
Quanh 4 dự án An Phú, metro số 1, cầu Nam Lý và một phần nút giao An Phú đã chạy; mở rộng cao tốc, Vành đai 2 và sân bay Long Thành đang làm; đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành chưa có chủ trương đầu tư. Các con số 'x phút' trong tài liệu bán hàng đều là ước tính.
Ngày 18/9/2026, Tập đoàn Sovico đề xuất giữ hướng tuyến metro số 5 đoạn Tân Cảng – Rạch Chiếc. Trước đó, đơn vị tư vấn ARUP đề xuất cắt đoạn này. Cả hai đều là đề xuất, chưa có quyết định, và metro số 5 chưa có chủ trương đầu tư.
Masteri Grand View dự kiến giao cuối 2026, The Privé nhắm những căn đầu tiên khoảng 6/2027, Eaton Park từ quý III/2027, Masteri Park Place năm 2028, Palm River quý I/2029. Mốc nào đứng trên công trình đã xong, và hợp đồng bảo vệ người mua tới đâu khi chậm.
FED nâng lãi suất lên 3,75-4% ngày 16/9/2026, lần đầu kể từ tháng 7/2023, và 16 trong 18 quan chức dự kiến còn 1 lần nữa trong năm nay. Nhưng con số đang ép người mua nhà Việt Nam không phải 0,25% đó, mà là lãi vay trong nước đã lên 10,9%/năm trong khi hấp thụ căn hộ TP.HCM rớt còn 16%.
Ảnh đăng ngày 14/9/2026 cho thấy dải đất ven sông phía Thủ Thiêm, đoạn các trang môi giới gọi là trước khu 2C, vừa được phát quang. Tôi chưa tìm thấy văn bản công khai nào nói ai làm công viên ở đây, rộng bao nhiêu, xong khi nào.
Ngày 12/9/2026, UBND TP.HCM yêu cầu hoàn thiện hồ sơ để trình HĐND TP thông qua phương án đầu tư tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành ngay trong tháng 9. Cả 2 con số vốn đang lưu hành trên báo là 2 phạm vi khác nhau, không phải 2 phiên bản của cùng một con số.
Ngày 9/9/2026, SonKim Land ký thỏa thuận nguyên tắc với MTR (Hồng Kông) và Gamuda Land về phát triển nhà ga tích hợp tại Việt Nam. Khu đô thị quanh ga Thủ Thiêm vẫn ở bước đề xuất, chưa có diện tích và chưa có bảng giá chính thức.
Ngày 10/9/2026, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bỏ cụm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ. Quyền sở hữu căn hộ không tự hết theo mốc thời gian: cái có niên hạn là tòa nhà, và chủ sở hữu vẫn giữ quyền tài sản. Nhưng cùng bản đó cũng bỏ luôn phần kiểm định thực tế — chỗ ấy mới đáng bàn.
Ngày 28/8/2026, Trung Quốc chặn chủ đầu tư lấy tiền người mua trước khi nhà xây xong. Đọc lớp thứ 1, đây là biện pháp bảo vệ người mua. Đọc lớp thứ 2, đây là cách cắt nguồn cung mạnh nhất mà không tốn một đồng ngân sách. Cả 2 lớp đều đúng — và cả 2 đều đáng nhìn từ Việt Nam.
Bảng giá dưới đây ghi rõ 3 thứ mà hầu hết bảng giá trên mạng bỏ trống: nguồn của từng con số, ngày chốt số, và đó là giá chào hay giá đã chốt. Có một dòng tôi phải ghi chưa công bố — đó cũng là một dữ liệu.
Thảo Điền bán tài sản đã xong, An Phú bán một mốc bàn giao. 6 trục người mua thật sự cân — cộng đồng dân cư, trường học, giá mỗi mét vuông, tiền thuê, bán lại và ngập nước — đều rẽ nhánh từ chỗ khác biệt đó.
Cầu Phú Mỹ mở rộng, đường Tố Hữu 7 làn, tuyến liên cảng Cát Lái tách xe container — 3 công trình này đang viết lại bản đồ giá khu Đông. Tính tới tháng 9/2026, mỗi cái đứng ở một nấc pháp lý khác nhau và chỉ 1 trong 3 đã có quý khởi công.
Thủ Thiêm được quy hoạch làm trung tâm mới của TP.HCM từ hàng chục năm trước. Điều đáng bàn không còn là nó có thành hay không, mà là phần nào đã thành và phần nào vẫn nằm trên giấy. 4 tuyến đường xương sống mất 12 năm là câu trả lời rõ nhất.
An Phú lâu nay là nút thắt cổ chai của toàn bộ trục ra vào khu Đông. Mốc hoàn thành đã trượt từ 30/4/2025 sang quý II/2027, và tháng 9/2026 vừa có tin quyết định: TP.HCM chi hơn 1.865 tỷ đồng gỡ 22.012 m² mặt bằng cuối cùng.
An Khánh thừa hưởng hạ tầng của 2 người hàng xóm mà chưa trả mức giá của 2 người hàng xóm. Nhưng chữ An Khánh đã đổi nghĩa 2 lần trong 5 năm, và phần lớn tin tốt mang tên phường này lại nói về một mảnh đất khác.
3 khu vực nằm sát nhau, dùng chung phần lớn hạ tầng, và từ 1/7/2025 phần lớn nằm chung một phường. Nhưng người mua ở mỗi nơi đang giải một bài toán khác hẳn. Đây là bảng so sánh tôi dùng khi tư vấn, kèm mốc hạ tầng có nguồn để anh chị tự kiểm.
05 — Liên hệ
Kể tôi nghe mục tiêu của anh chị — an cư hay đầu tư, ngân sách bao nhiêu. Tôi sẽ chuẩn bị dữ liệu và phương án trước khi chúng ta gặp nhau.
Hoặc liên hệ trực tiếp
