Nghị quyết 278: chung cư theo niên hạn công trình

Ngày 18/9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng ký Nghị quyết 278/NQ-CP, sau phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật ngày 16/9. Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nghị quyết giao Bộ Xây dựng 3 nhóm việc liên quan trực tiếp tới người sở hữu căn hộ: quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư, quy định cách xử lý khi chung cư hết thời hạn, và hoàn thiện quy định chuyển tiếp.

Đọc hết văn bản, không có mốc 50 năm hay 70 năm nào. Cũng chưa có luật nào được thông qua. Nghị quyết phiên họp chuyên đề ràng buộc Bộ, ngành và chính quyền địa phương; nó không đặt thêm nghĩa vụ nào lên người mua căn hộ.

Bốn chữ chốt trong nghị quyết

Nghị quyết yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Cách viết đó cho thấy Chính phủ chốt một hướng. Bản trình Quốc hội hồi tháng 8/2026 xác định thời hạn của chung cư theo hồ sơ thiết kế kết hợp kiểm định thực tế; bản gửi Bộ Tư pháp thẩm định ngày 10/9/2026 chỉ còn hồ sơ thiết kế. Nghị quyết 278 đi theo hướng thứ hai, lấy mốc từ pháp luật về xây dựng.

Hướng đó có lý riêng: toà nhà không hỏng theo lịch. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu dẫn 2 ví dụ ngược nhau. Bưu điện TP.HCM dùng đã lâu vẫn tốt, còn một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, quận 1 cũ, xây khoảng năm 1996, tuổi thọ thiết kế còn dài nhưng đã phải phá dỡ sau hơn 20 năm vì xuống cấp nghiêm trọng (Dân trí, 20/9/2026). Tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế không đi cùng nhau.

Văn bản này ràng buộc ai

3 chỗ còn mù

Chủ đầu tư chưa buộc phải nói ra con số. Nghị quyết yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng, nhưng chưa có câu nào buộc chủ đầu tư cho người mua biết thời hạn đó trước khi ký hợp đồng. Tuổi thọ thiết kế nằm trong hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn thành công trình, không nằm trong bộ giấy tờ người mua cầm. Tôi cho rằng muốn rõ thì phải rõ ở chỗ này: thời hạn sử dụng công trình nên là một mục bắt buộc trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Tiền chưa có. Nghị quyết nhắc quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn. Nhưng khoản đóng góp tính thế nào, ai định giá, hộ không đóng thì xử lý ra sao thì văn bản không nói. Với một căn hộ 100 m² trong toà 20 tầng, đây có thể là khoản tiền hàng tỷ đồng. Không có công thức thì không ai lập được kế hoạch.

Ranh giới 1994. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định về cải tạo, xây dựng lại không nên chỉ áp với chung cư xây từ năm 1994 trở về trước mà cần áp với mọi chung cư xây trước khi luật mới có hiệu lực; nếu luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 thì phải có quy định chuyển tiếp rõ ràng. Đây là góp ý của hiệp hội, không phải nội dung nghị quyết, nhưng nó chạm đúng chỗ hở: một toà xây năm 2000 mà bảo trì kém vẫn có thể nguy hiểm hơn một toà xây năm 1990 được giữ tốt.

Nhà ở cho thuê: chữ "nghiên cứu" không phải chữ "đánh thuế"

Nghị quyết cũng yêu cầu hoàn thiện quy định về nhà ở cho thuê và nghiên cứu cơ chế tài chính gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng để kiểm soát giá nhà ở cho thuê.

Sáng 20/9, một số tiêu đề được đọc thành "Chính phủ tính đánh thuế nhà cho thuê". Chữ trong văn bản là "nghiên cứu", không phải "ban hành". Chưa có loại thuế nào, mức nào, hiệu lực nào. Nếu anh chị đang cho thuê căn hộ, kế hoạch 12 tháng tới chưa cần đổi vì dòng này.

Chiều ngược lại, cùng nghị quyết có một nội dung cụ thể hơn nhiều mà ít bài nhắc: rà soát cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua tài khoản bảo đảm và việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng. Phần này bảo vệ người mua tiền mặt.

Cách kiểm chứng, không cần tin tôi

1. Đọc toàn văn nghị quyết trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ: Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Mục "Về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)" nằm giữa văn bản, dưới phần Luật Đất đai.
2. Đọc bài gốc anh chị đã thấy (CafeF, 20/9/2026) và một bản khác của Tuổi Trẻ để thấy cùng một sự kiện được viết khác nhau thế nào.
3. Về mốc thời gian trình Quốc hội: Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, dự kiến khai mạc ngày 20/10/2026.
4. Với một toà nhà cụ thể anh chị đang xem: hỏi thẳng chủ đầu tư thời hạn sử dụng công trình ghi trong hồ sơ thiết kế là bao nhiêu năm, và đề nghị ghi câu trả lời vào phụ lục hợp đồng. Bên nào từ chối trả lời một câu như vậy thì câu trả lời nằm ở chính sự từ chối đó.

Người mua căn hộ nên làm gì tuần này

Không làm gì vì tin này. Nghị quyết chưa thay đổi một điều khoản nào trong hợp đồng anh chị đang có, và chưa chạm tới giá bán của dự án nào.

5 năm tư vấn, câu hỏi về niên hạn toà nhà tôi gặp ở người đã ở căn hộ nhiều năm và đang tính bán nhiều hơn ở người mới đi xem. Nay thì ngược lại, người mới đi xem hỏi trước. Câu hỏi đúng của người mới đi xem không phải là "chung cư có thời hạn không", mà là "toà này bảo trì thế nào, quỹ bảo trì còn bao nhiêu, ban quản trị có làm việc không". Ba câu đó quyết định tuổi thọ thực tế của căn hộ anh chị mua, và không có nghị quyết nào thay anh chị kiểm được.

Cùng chủ đề

Bài trước của loạt này: Bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn": người mua căn hộ được gì, viết ngày 10/9/2026, giải thích vì sao cụm từ "chung cư có thời hạn" bị gỡ khỏi phần giải thích từ ngữ và 3 mốc thay đổi của dự thảo trước ngày 18/9.

Việc cần làm khi đi xem căn hộ: Niên hạn chung cư: 5 việc cần hỏi trước khi mua căn hộ — giấy nào phải xin, con số nào phải đọc, và chỗ nào đề nghị ghi vào hợp đồng.

Nếu anh chị đang cân nhắc mua để ở trong khu Đông, Rủi ro khi mua căn hộ An Phú – An Khánh là danh sách những thứ tôi kiểm trước khi tư vấn. Và nếu muốn tự tính con số thay vì nghe ai nói, dùng công cụ định giá căn hộ.