Giá căn hộ An Phú – An Khánh 9/2026: 4 dự án, 1 thước đo
Quy về cùng một thước đo, triệu đồng/m² thông thuỷ đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu: Eaton Park 180–200, Palm River từ 168, The Privé 120–150, The Global City 110–150. Cách quy đổi từng bảng giá và vì sao The Privé nhìn rẻ hơn thật.
- Đăng ngày
- Khu vực
- An Phú
Tháng 9/2026, quy về cùng một thước đo — triệu đồng mỗi m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu — 4 dự án ở An Phú xếp như sau: Eaton Park 180–200, Palm River từ 168, The Privé 120–150, phần cao tầng The Global City 110–150. Cả 4 dải này là tài liệu so sánh tôi lập tháng 9/2026, và đều là giá chào.
Mốc để đối chiếu: CBRE tính giá sơ cấp bình quân TP.HCM quý II/2026 là 76 triệu/m² thông thuỷ, chưa VAT và phí bảo trì (Nhịp cầu Đầu tư, 8/7/2026). Cộng 2 khoản đó (nhân 1,12) thì được khoảng 85. Cả 4 dự án An Phú cao hơn mức này 1,3 tới hơn 2,3 lần.
Khó ở chỗ 4 bảng giá gốc ghi theo 4 kiểu, đặt thẳng cạnh nhau là so sai từ đầu.
Bảng giá theo 1 thước đo
| Dự án | Giá quy đổi (tài liệu của tôi) | Số gốc có nguồn | Bảng gốc ghi thế nào |
|---|---|---|---|
| Eaton Park | 180–200 | Giai đoạn 2 mở bán tháng 12/2024 từ 115 triệu/m², chưa VAT, chưa chiết khấu (VnEconomy, 12/12/2024). Bảng chào phân phối 8/2026 từ 125 triệu/m² thông thuỷ; báo giá phân phối 15/9/2026: căn 2PN 10–14 tỷ | Bảng chào phân phối không ghi rõ đã gồm VAT chưa |
| Palm River | Từ 168 | Bảng giá 9/2026: từ 168 triệu/m² | Thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu |
| The Privé | 120–150 | Bảng giá 9/2026: 99–118 triệu/m² tuỳ tháp, tầng, hướng | Tim tường, chưa VAT, chưa 2 % phí bảo trì |
| The Global City (cao tầng) | 110–150 | Bảng chào phân phối: Masteri Park Place 120–150 (số 5/2026), một đơn vị ghi 125–145 đã gồm VAT và phí bảo trì; Masteri Cosmo Central từ 120 (9/2026) | Mỗi đơn vị một kiểu, chưa có bảng giá có dấu của chủ đầu tư |
Dải Eaton Park suy từ báo giá ngày 15/9: 10–14 tỷ cho căn 2PN 71,7–80 m² ra khoảng 125–195 triệu/m², và 180–200 nằm ở phần trên của các bảng chào tháng 9. Dải The Global City phủ Park Place và Cosmo Central; LUMIÈRE Midtown chào 150–180 (phân phối, 5/2026), cao hơn dải này.
Bước 1: đưa diện tích về thông thuỷ
Tim tường tính cả phần tường, cột, hộp kỹ thuật; thông thuỷ chỉ tính phần sàn anh chị dùng được. Mỗi chủ đầu tư gọi một kiểu: Gamuda Land ghi "Floor Area" và "Usable Area", Masterise ghi GSA và NSA. Ở 5 căn có tài liệu chủ đầu tư ghi đủ 2 con số mà tôi đối chiếu, tim tường lớn hơn thông thuỷ từ 7,4 % tới 12 %:
| Căn | Tim tường | Thông thuỷ | Chênh |
|---|---|---|---|
| Palm River 2PN góc | 84,9 m² | 75,8 m² | 12,0 % |
| Palm River 2PN | 85,9 m² | 76,9 m² | 11,7 % |
| Eaton Park 1PN loại A1.1b | 51,9 m² | 47,2 m² | 10,0 % |
| Masteri Park Place 1PN | 54,8 m² | 50,9 m² | 7,7 % |
| Eaton Park 2PN loại B1.1c | 75,4 m² | 70,2 m² | 7,4 % |
Cột cuối bằng tim tường chia thông thuỷ, trừ 1. Tỷ lệ đổi theo số tường, cột của từng căn, nên với một căn cụ thể, anh chị lấy tổng giá chia cho số thông thuỷ trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán mẫu tháng 6/2026 của The Privé cũng tính giá trên diện tích thông thuỷ (theprive.vn), dù bảng giá ghi tim tường.
Bước 2: cộng VAT và phí bảo trì
Phí bảo trì 2 % tính trên giá bán chưa VAT. VAT danh nghĩa 10 %, nhưng Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 cho trừ tiền sử dụng đất khỏi giá tính thuế khi bán bất động sản (Điều 7, khoản 1, điểm h, theo Tạp chí Kinh tế – Tài chính, 11/9/2026). VAT thực trên một căn hộ vì vậy dưới 10 % giá bán, và hệ số 1,12 tôi dùng là cận trên. Chủ đầu tư không công bố phần tiền sử dụng đất trong từng căn, nên tôi không tính được số chính xác.
Ghép 2 bước: ví dụ The Privé
Đơn giá thông thuỷ đã gồm VAT và phí bảo trì xấp xỉ bằng đơn giá tim tường chưa VAT × (1 + tỷ lệ chênh) × 1,12.
- Mức thấp: 99 × 1,074 × 1,12 ≈ 119 triệu/m².
- Mức cao: 118 × 1,12 × 1,12 ≈ 148 triệu/m².
Làm tròn là 120–150, khớp dải trong tài liệu của tôi. Chiều ngược lại cho thấy một căn mang được nhiều con số. Căn 2PN Palm River 76,9 m² thông thuỷ, 85,9 m² tim tường, tổng khoảng 12,9 tỷ: tính trên thông thuỷ, đã gồm VAT là 168 triệu/m²; bỏ VAT và phí bảo trì (chia 1,12) còn 150; tính trên tim tường, đã gồm VAT, cũng ra khoảng 150, vì căn này chênh 11,7 %, gần bằng hệ số 1,12. Cùng một căn, 3 cách ghi, 2 con số.
Vì sao The Privé nhìn rẻ hơn thật
Đặt 99 cạnh 168, The Privé trông rẻ hơn Palm River 41 %. Trên cùng thước đo, 120–150 so với 168 thì khoảng cách còn 11–29 %: (168 − 150) ÷ 168 ≈ 11 % và (168 − 120) ÷ 168 ≈ 29 %.
Chiết khấu cũng chưa trừ ở cả hai bên. The Privé chiết khấu thanh toán sớm đến 12 % cho tháp 9, 10, 11 và tối đa 23,5 % khi đủ điều kiện; Palm River chiết khấu đến 13 % ở phương án thanh toán nhanh. Lấy mức 12 % và 13 %, The Privé còn khoảng 106–132, Palm River khoảng 146.
Khoảng cách còn lại là thật, và mỗi bên bán một thứ khác: 3.175 căn so với khoảng 620 căn, 9 căn mỗi tầng so với 4–6 căn, mục tiêu giao căn đầu tiên khoảng tháng 6/2027 so với quý I/2029. Tôi không cho rằng bảng giá The Privé ghi sai. Nó ghi theo cách cho ra con số nhỏ, và người đọc phải tự cộng phần còn lại.
Chỗ yếu của chính bảng này
- Eaton Park: dải 180–200 dựa trên bảng chào của đơn vị phân phối, không bảng nào ghi rõ đã gồm VAT; tôi chưa có bảng giá có dấu của Gamuda Land tháng 9/2026. Giá chào thứ cấp chênh nhau nhiều giữa các bên.
- The Global City: toàn bộ là số của đơn vị phân phối, nơi ghi đã gồm VAT và phí bảo trì, nơi không.
- Hệ số 1,12 là cận trên, nên dải thật của The Privé có thể thấp hơn một chút.
- "Giá từ" là giá của căn rẻ nhất trong giỏ hàng. Căn anh chị chọn có giá riêng theo tầng và hướng.
- Tất cả là giá chào, chưa phải giá chốt trong hợp đồng.
3 câu hỏi trước khi tin một bảng giá ở An Phú
3 câu chung cho mọi bảng giá tôi đã viết ở bài bảng giá căn hộ khu Đông. Với 4 dự án này, tôi hỏi thêm 3 câu.
"Giá từ" là căn nào? Xin mã căn, tầng và hướng của đúng mức giá thấp nhất. Palm River ghi căn 2PN từ 12,7 tỷ; lấy 75,8 m² thông thuỷ của căn 2PN góc nhân 168 ra đúng 12,7 tỷ, nên con số này khớp với một căn có thật.
Bảng này ai phát hành, có dấu không, ngày nào? Với Eaton Park và The Global City, tới tháng 9/2026 tôi mới có bảng chào của đơn vị phân phối.
Chiết khấu trừ vào giá nào, cộng dồn hay nhân nối tiếp? Bảng tính Palm River của tôi trừ chiết khấu trên giá trước VAT, các khoản nhân nối tiếp nhau. Chiết khấu 13 % và 1 % nhân nối tiếp còn 86,13 % giá, cộng dồn thì còn 86 %; trên căn 12,9 tỷ, 2 cách lệch nhau khoảng 17 triệu đồng.
So giá bằng tiền trả mỗi tháng
Một khoảng chênh 30 triệu/m² đứng riêng thì khó hình dung. Trên căn 76,9 m² thông thuỷ, nó là khoảng 2,3 tỷ; vay thêm chừng đó trong 20 năm ở lãi 11 %/năm là khoảng 23,7 triệu mỗi tháng. Anh chị thay số của mình vào công cụ tính khoản vay trước khi nói dự án nào rẻ.
Đọc tiếp: tổng tiền căn 2 phòng ngủ, Palm River 168 triệu/m², bảng so sánh 12 dòng.
Con số in đậm trên bảng giá là con số người bán chọn cho anh chị thấy. Con số cần so là tổng tiền trên cùng một loại diện tích, sau chiết khấu, đổi ra khoản trả mỗi tháng.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ An Phú tháng 9/2026 bao nhiêu một mét vuông?
Quy về cùng thước đo triệu đồng mỗi m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu, tài liệu so sánh tôi lập tháng 9/2026 ghi: Eaton Park 180–200, Palm River từ 168, The Privé 120–150, phần cao tầng The Global City 110–150. Đây là giá chào, không phải giá chốt. Để làm mốc, CBRE tính giá sơ cấp bình quân TP.HCM quý II/2026 là 76 triệu/m² thông thuỷ chưa VAT và phí bảo trì, tức khoảng 85 triệu/m² khi cộng tối đa 12 % cho 2 khoản đó.
Vì sao bảng giá The Privé thấp hơn Palm River nhiều như vậy?
Vì 2 bảng giá ghi theo 2 kiểu. The Privé chào 99–118 triệu/m² trên diện tích tim tường, chưa VAT, chưa 2 % phí bảo trì; Palm River chào từ 168 triệu/m² trên diện tích thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì. Quy The Privé về cùng kiểu với Palm River thì ra khoảng 120–150 triệu/m², nên khoảng cách thật là 11–29 %, không phải 41 % như khi đặt 99 cạnh 168.
Diện tích tim tường lớn hơn diện tích thông thuỷ bao nhiêu?
Ở 5 căn có tài liệu chủ đầu tư ghi đủ 2 con số, diện tích tim tường lớn hơn thông thuỷ từ 7,4 % đến 12 %: căn 2PN góc Palm River 84,9 m² và 75,8 m² (12 %), căn 2PN Eaton Park loại B1.1c 75,4 m² và 70,2 m² (7,4 %), căn 1PN Masteri Park Place 54,8 m² và 50,9 m² (7,7 %). Tỷ lệ đổi theo từng căn, nên muốn biết đơn giá thật hãy lấy tổng giá chia cho diện tích thông thuỷ ghi trong phụ lục hợp đồng.
Giá căn hộ đã gồm VAT có nghĩa là đã cộng đủ 10 % không?
Không hẳn. Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 cho trừ tiền sử dụng đất khỏi giá tính thuế khi bán bất động sản, nên VAT thực trên một căn hộ thấp hơn 10 % giá bán. Khi quy một bảng giá chưa VAT về giá đã gồm VAT và 2 % phí bảo trì, nhân 1,12 là cách tính cận trên; con số chính xác phụ thuộc phần tiền sử dụng đất trong từng căn, thứ chủ đầu tư thường không công bố.
