Hạ tầng quanh 4 dự án An Phú: metro, nút giao, cao tốc

Tính tới giữa tháng 9/2026, hạ tầng quanh 4 dự án An Phú – An Khánh chia làm 3 nhóm. Đang chạy: metro số 1 (vận hành thương mại từ 22/12/2024), cầu Nam Lý (2/10/2024), hầm chui HC1-02 cùng 2 nhánh cầu N3 và N4 của nút giao An Phú. Đang làm: mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành, Vành đai 2 đoạn Phú Hữu – Võ Nguyên Giáp, sân bay Long Thành (đang chạy thử) và khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc (đã động thổ, còn giải phóng mặt bằng). Chưa có chủ trương đầu tư: đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành.

Người mua nhà dùng được ngay nhóm đầu. Nhóm thứ 2 đã có vốn và có ngày, nhưng ngày vẫn có thể dời: nút giao An Phú khởi công tháng 12/2022 với mốc xong tháng 4/2025, tới nay vẫn còn nhánh đang làm.

Công trình nào đang ở trạng thái nào

Mỗi dự án chạm vào công trình nào

Eaton Park nằm mặt tiền Mai Chí Thọ, sát nút giao An Phú; chủ đầu tư ghi khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc nằm kề bên. VnExpress International, 21/5/2024 ghi khoảng 15 phút lái xe về Quận 1.

Palm River và The Privé cùng ở khu Nam Rạch Chiếc, mặt tiền đường Song Hành chạy dọc cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Chủ đầu tư 2 dự án đều ghi nút giao An Phú 3 phút.

The Global City có 3 mặt tiền: Đỗ Xuân Hợp, Liên Phường và cao tốc. Qua cầu Nam Lý là ra Võ Nguyên Giáp.

Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, trên bản đồ các chủ đầu tư phát hành, đi dọc cao tốc, cạnh 3 dự án kể trên. Danh sách ga trong báo cáo nghiên cứu khả thi có ga Bình Trưng và ga Đỗ Xuân Hợp (VnExpress, 20/8/2026). Tài liệu Palm River ghi ga Bình Trưng cách 1–3 phút, theo quy hoạch; tôi chưa thấy bản đồ vị trí ga được công bố chính thức.

Con số "x phút" là ước tính của ai

3 cột giữa là số chủ đầu tư công bố. Không nguồn nào ghi giờ đo hay ngày đo.

Riêng sân bay: từ trung tâm TP.HCM tới Long Thành khoảng 40 km, và 30 phút là mốc thành phố đặt ra khi tính toán mạng giao thông, theo Người Lao Động (CafeF đăng lại, 11/2/2026). Tức là 30 phút đang là mục tiêu. Con số 25 phút trong tài liệu của tôi cũng chưa đo, nên đọc nó như một ước lượng.

Cách đo tôi dùng: tự chạy 2 lượt vào 2 ngày thường, giờ cao điểm sáng, bấm giờ từ cửa nhà tới chỗ làm. Chi tiết ở bài đọc hạ tầng trước khi đọc giá.

Nói thẳng: hạ tầng cũng lấy đi vài thứ

Hầm chui có thể ngập. Tối 10/9/2026, hầm HC1-02 ngập khoảng nửa mét, phải đóng, xe ùn hơn 2 km; đây là lần thứ 2 hầm ngập kể từ khi thông xe tháng 2/2026 (VnExpress, 11/9/2026). Eaton Park, Palm River và The Privé đều lấy nút giao An Phú làm cửa ngõ gần nhất. Cách kiểm: đi thử tuyến vào một tối mưa lớn và hỏi lối vòng khi hầm đóng; 6 bước kiểm ngập tôi viết ở bài kiểm ngập trước khi trả giá.

Cao tốc mang theo tiếng ồn. QCVN 26:2025/BNNMT giới hạn tiếng ồn giao thông đường bộ tại khu nhà ở là 68 dBA ban ngày và 58 dBA ban đêm. Palm River và The Privé nằm dọc cao tốc, The Global City giáp cao tốc, Eaton Park nhìn ra Mai Chí Thọ. Tôi chưa tìm được số đo tiếng ồn công bố cho dự án nào. Cách kiểm: đứng ở phía giáp đường lúc 7–8 giờ sáng và sau 22 giờ; xin xem trang số đo tiếng ồn nền trong báo cáo đánh giá tác động môi trường — Eaton Park có quyết định phê duyệt số 3417/QĐ-UBND.

Công trường lớn đi kèm nhiều năm. Khu liên hợp Rạch Chiếc cần khoảng 8 năm, mục tiêu rút còn 5 năm; The Global City còn phân khu bàn giao tới năm 2028 và phân khu đang ép cọc. Tôi suy ra người về ở sớm sẽ sống cạnh công trường nhiều năm.

Metro đang chạy nằm phía bắc, tuyến đi sát dự án thì chưa có. Metro số 1 chạy dọc Xa lộ Hà Nội, phía bắc cả 4 dự án; quãng từ căn hộ tới ga anh chị đo theo đường đi bộ thật. Tài liệu so sánh của tôi viết The Privé "hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống metro", trong khi tuyến vẽ sát The Privé là Thủ Thiêm – Long Thành, chưa có chủ trương đầu tư. Hôm nay câu đó mới là kỳ vọng, và tôi sửa lại ở đây.

Tính giá của việc chờ

Nếu lý do mua là hạ tầng sắp xong, hỏi thêm: công trình trễ 1 năm thì mình trả gì. Khoản vay 7 tỷ ở 11 %/năm tốn khoảng 770 triệu tiền lãi mỗi năm (7 tỷ × 11 %). Thay số của anh chị ở công cụ tính khoản vay.

Mốc bàn giao từng dự án nằm ở bài tiến độ 4 dự án, 6 rủi ro cần kiểm ở bài rủi ro khi mua căn hộ An Phú – An Khánh, bảng so sánh đủ 12 tiêu chí ở bài mở đầu loạt. Tình hình nút giao qua từng lần lùi mốc tôi theo dõi ở bài nút giao An Phú. Thông tin vị trí đầy đủ ở trang Eaton Park, Palm River, The Privé, The Global City.

Tôi cho rằng phần hạ tầng đáng tính vào giá căn hôm nay là phần đã chạy: metro số 1, cầu Nam Lý, các nhánh nút giao đã thông. Phần còn lại anh chị trả thêm bao nhiêu là quyết định của mình, miễn biết mình đang trả cho thứ chưa có.