4 nhóm phát triển lớn ở Thủ Thiêm đang đi tới đâu?
Đại Quang Minh, Keppel cùng các đối tác, SonKim Land và Lotte từng tạo nên bốn cái tên lớn ở Thủ Thiêm. Nhưng quy mô công bố không nói hết trạng thái thực tế: có khu đã thành hình, có phần còn chờ thủ tục, và có dự án nhà đầu tư đã xin rút.
- Đăng ngày
- Cập nhật
- Khu vực
- Thủ Thiêm
Gọi Thủ Thiêm là nơi của “tứ đại gia” nghe rất đã tai. Nhưng với người đang cân một căn hộ, câu cần hỏi không phải ai lớn hơn ai. Câu cần hỏi là: phần đất trước mặt căn mình đã thành khu đô thị, đang làm thủ tục, hay vẫn là một lời hẹn?
Bốn cái tên thường được nhắc cùng nhau là Đại Quang Minh, liên doanh Empire City có Keppel, SonKim Land và Lotte. Họ không đứng trên cùng một vạch xuất phát, cũng không có cùng trạng thái hôm nay. Gom tất cả vào một chữ “đại gia” dễ làm người mua bỏ qua khác biệt quan trọng nhất: khả năng biến quy hoạch thành thứ dùng được mỗi ngày.
Bài này dùng “tứ đại gia” như một cách gọi thị trường, không phải tên gọi chính thức.
1. Đại Quang Minh: Sala là phần dễ nhìn thấy nhất
Nhắc tới Đại Quang Minh ở Thủ Thiêm là nhắc tới Sala. Đây là trường hợp người mua có thể kiểm bằng mắt nhiều nhất: đường nội khu, dãy nhà thấp tầng, các khối căn hộ và một cộng đồng cư dân đã hình thành.
Lợi thế của một khu đã có hình hài không nằm ở phối cảnh. Nó nằm ở việc người mua biết mình đang mua gì: đường vào ra sao, mật độ thực tế thế nào, khoảng trống còn lại ở đâu, khu thương mại có người dùng chưa.
Nhưng “đã có dân ở” không tự động làm mọi sản phẩm tốt. Sala là một khu rộng, chất lượng trải nghiệm thay đổi theo vị trí căn, hướng nhìn, độ gần các trục xe và phần tiện ích mà căn đó thực sự đi bộ tới được. Giá chào của một căn sát khu lõi không thể bê nguyên sang căn nằm ở rìa chỉ vì cùng gắn chữ Sala.
2. Empire City: phần đã có nhà, phần biểu tượng vẫn chưa có
Empire City là liên doanh có Keppel Land, Tiến Phước, Trần Thái và Gaw Capital. Dự án đã có các toà nhà hiện hữu, nhưng phần khiến thị trường nhớ nhất — tháp quan sát 88 tầng — lại là phần phải tách riêng khi định giá.
Znews ngày 24/9/2025 ghi khu đất dự kiến xây tháp quan sát vẫn là đất trống. Bài báo cũng nêu dự án được tổ công tác công bố tháo gỡ khó khăn và cơ quan chuyên môn đã trình kết quả thẩm định giá đất.
Đó là tín hiệu tốt hơn tình trạng bế tắc. Nhưng nó chưa phải toà tháp đã xây, càng chưa phải tiện ích đã vận hành.
Người mua thứ cấp nên tách giá trị căn hộ đang dùng được hôm nay khỏi phần premium đang trả trước cho biểu tượng tương lai. Nếu mức chênh lớn, hãy coi đó là một khoản đặt cược có thời hạn — không phải sự thật đã nằm trong sổ hồng.
3. SonKim Land: Metropole bán lợi thế vị trí, không nên bán thay tiến độ chung của Thủ Thiêm
The Metropole Thủ Thiêm của SonKim Land nằm ở phần sát sông và gần lõi trung tâm hơn nhiều khu khác. Giá trị dễ hiểu của nhóm dự án này là khoảng cách tới cầu Ba Son, bờ sông và các công trình trung tâm, chứ không phải một khẩu hiệu “trung tâm tài chính”.
Khu vực này hưởng lợi khi không gian công cộng ven sông và các công trình hành chính hoàn thiện. Nhưng cần giữ đúng thứ tự: hạ tầng công cộng hình thành thì trải nghiệm sống tốt lên; còn giá căn hộ tăng bao nhiêu là chuyện khác, không ai có thể hứa thay thị trường.
SonKim Land cũng đang nghiên cứu khu đô thị quanh ga Thủ Thiêm với MTR và Gamuda Land. Trong bài Ga Thủ Thiêm: thỏa thuận nguyên tắc chưa phải hợp đồng, tôi đã tách rõ: biên bản nghiên cứu không phải chấp thuận đầu tư, chưa có bảng giá và chưa tạo ra tài sản để định giá.
Điểm cần chê ở Metropole không phải vị trí. Chính vị trí khiến mức giá dễ chứa nhiều kỳ vọng nhất. Mua để ở có thể đánh giá bằng cảnh quan, khoảng cách và chất lượng vận hành hiện tại. Mua để chờ một ga hay một khu TOD thì phải chấp nhận tiến độ còn là biến số.
4. Lotte: cái tên lớn, nhưng dự án không còn ở trạng thái để định giá như hàng đang làm
Eco Smart City từng là một mảnh ghép lớn ở khu 2A. Znews cho biết dự án có diện tích 7,5 ha, vốn đầu tư khoảng 900 triệu USD; lễ động thổ từng diễn ra tháng 9/2022. Nhưng cũng theo nguồn này, sau tám năm từ lúc ký hợp đồng, khu đất vẫn trống và Lotte Properties HCMC đã có văn bản xin chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án.
Đây là lý do không nên dùng chữ “có Lotte” để cộng giá trị vào căn hộ bên cạnh. Một dự án chỉ tạo giá trị ở mức chắc chắn khi pháp lý, vốn và công trường cùng đi về phía trước. Một thương hiệu lớn không thay thế được ba thứ đó.
Nếu có môi giới lấy Eco Smart City làm luận điểm bán căn hộ quanh khu 2A, hãy hỏi đúng hai việc: văn bản nào nói dự án đang tiếp tục, và mốc nào đã được thực hiện ngoài thực địa? Không có câu trả lời kèm nguồn thì coi đó là kỳ vọng.
Bốn cái tên, bốn loại rủi ro khác nhau
| Nhóm phát triển | Điều người mua nhìn thấy hôm nay | Điều không nên tự cộng vào giá |
|---|---|---|
| Đại Quang Minh / Sala | Khu đô thị và cộng đồng cư dân đã hình thành | Mọi căn trong khu đều có cùng giá trị trải nghiệm |
| Empire City | Các phần đã hoàn thành, vị trí ven sông | Tháp quan sát 88 tầng như tiện ích đã có |
| SonKim Land / Metropole | Vị trí gần lõi, các sản phẩm đã hình thành | Giá trị của ga Thủ Thiêm và TOD khi còn ở bước nghiên cứu |
| Lotte / Eco Smart City | Một khu đất lớn tại 2A | Một dự án chắc chắn sẽ triển khai theo phối cảnh cũ |
Bảng này không phải xếp hạng chủ đầu tư. Nó là cách tránh trả tiền cho những lớp giá trị có độ chắc chắn khác nhau.
Thủ Thiêm đang đi lên, nhưng không đi cùng một nhịp
Điều này không mới. Bài đọc Thủ Thiêm từ bản đồ quy hoạch đến mặt bằng thực tế đã chỉ ra một thực tế: cùng một bán đảo, có phần đã có cư dân và đường sá, có phần vẫn phải chờ nhiều thủ tục và công trình lớn.
Điểm tốt là các dự án lớn hiện diện tạo ra một hệ sinh thái hiếm: dải bờ sông, các cầu kết nối trung tâm và những khu nhà ở chất lượng cao đã đứng cạnh nhau. Điểm xấu cũng nằm ngay trong câu đó: phần nào chưa làm xong thường bị thị trường định giá bằng câu chuyện rất nhanh, còn tiến độ rất chậm.
Tôi không cho rằng cứ mua cạnh một “đại gia” là an toàn hơn. An toàn hơn khi anh chị biết mình đang trả tiền cho phần nào đã hiện hữu, phần nào có giấy tờ rõ, và phần nào mới là dự báo.
Trước khi chốt, hãy đi thực địa vào ngày thường, đứng ở đúng vị trí căn định mua, rồi thay các giả định tài chính của mình vào công cụ định giá và công cụ bài toán đầu tư. Thủ Thiêm đáng để theo dõi. Nhưng ở đây, khác biệt giữa một quyết định đúng và một quyết định đắt thường nằm ở chỗ anh chị đã trả tiền cho hiện tại, hay trả trước cho một lời hứa.
Câu hỏi thường gặp
Tứ đại gia ở trung tâm mới Thủ Thiêm là ai?
Nếu gọi theo bốn nhóm phát triển có dấu ấn lớn ở khu lõi Thủ Thiêm, đó là Đại Quang Minh với Sala; liên doanh Empire City gồm Keppel, Tiến Phước, Trần Thái và Gaw Capital; SonKim Land với The Metropole; và Lotte với Eco Smart City. Đây là cách gọi để đọc thị trường, không phải danh xưng chính thức của cơ quan quản lý.
Lotte Eco Smart City ở Thủ Thiêm còn triển khai không?
Theo Znews ngày 24/9/2025, Lotte Properties HCMC đã có văn bản xin chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án; khi đó cơ quan chức năng đang chờ tiếp nhận hồ sơ thủ tục chấm dứt. Vì vậy không nên coi phối cảnh hoặc giá chào liên quan Eco Smart City là một dự án đang mở bán cho tới khi có thông tin pháp lý mới.
Empire City đã xây xong tháp quan sát 88 tầng chưa?
Chưa. Znews ngày 24/9/2025 ghi khu đất dự kiến làm tháp quan sát 88 tầng vẫn là đất trống. Bài báo cũng cho biết dự án đã được tổ công tác công bố tháo gỡ khó khăn, nhưng tháo gỡ thủ tục không đồng nghĩa công trình đã hoàn thành.
