Thủ Thiêm — từ bản đồ quy hoạch đến mặt bằng thực tế

Người mua ở Thủ Thiêm thường rơi vào một trong hai thái cực. Nhóm thứ nhất tin rằng đây chắc chắn là trung tâm tài chính tương lai nên giá nào cũng hợp lý. Nhóm thứ hai nhớ những năm dự án đình trệ nên nghĩ đây là câu chuyện bán mãi không xong.

Cả hai đều đang nhìn Thủ Thiêm như một khối thống nhất. Thực tế nó là nhiều khu chức năng có tiến độ rất khác nhau.

Đọc Thủ Thiêm theo từng khu, đừng đọc theo cái tên

Bán đảo này được chia thành các khu chức năng với vai trò khác nhau: khu lõi thương mại, khu dân cư phía bắc, khu dân cư phía đông, khu công viên và khu ngập nước phía nam.

Điều này quan trọng vì hạ tầng không đến đồng đều. Một tài sản nằm sát trục đã thông xe có trải nghiệm sống khác hẳn một tài sản cách đó một cây số nhưng phải đi vòng. Giá quảng cáo thường lấy tên chung "Thủ Thiêm", còn giá trị thật thì phụ thuộc vào vị trí cụ thể trong bán đảo.

Ba câu hỏi thay cho việc đọc tin quy hoạch

Đường đã thông chưa, hay mới có quyết định? Một trục được duyệt và một trục xe chạy được là hai mốc cách nhau nhiều năm. Khi đi xem tài sản, tôi luôn chạy thử đúng cung đường mà chủ nhà tương lai sẽ đi mỗi sáng, vào đúng giờ cao điểm.

Kết nối sang trung tâm hiện hữu mất bao lâu thật? Thủ Thiêm gần Quận 1 theo đường chim bay, nhưng thời gian di chuyển phụ thuộc vào số cầu và hầm đang hoạt động. Càng nhiều lựa chọn kết nối, rủi ro tắc một điểm càng thấp.

Tiện ích sống đã có người vận hành chưa? Trường học, siêu thị, phòng khám — những thứ quyết định gia đình có dọn về ở thật hay chỉ mua để đó. Khu nào đã có dân ở thật thì thanh khoản cho thuê và bán lại đều tốt hơn hẳn.

Điều tôi quan sát được về giá

Chênh lệch giá trong nội bộ Thủ Thiêm hiện lớn hơn nhiều người tưởng. Cùng một bán đảo nhưng đơn giá mỗi mét vuông có thể lệch đáng kể tuỳ vị trí, tuỳ chủ đầu tư và tuỳ tình trạng pháp lý của từng lô.

Đây vừa là rủi ro vừa là cơ hội. Rủi ro nếu anh chị trả giá khu lõi cho một tài sản nằm ở rìa. Cơ hội nếu anh chị đọc được khu nào sắp có hạ tầng về mà giá còn đang tính theo mặt bằng chung.

Nên làm gì trước khi xuống tiền

Đi thực địa vào giờ cao điểm, không phải cuối tuần. Hỏi rõ tình trạng sổ của đúng lô mình mua, không phải của dự án nói chung. Và so sánh đơn giá với ít nhất ba giao dịch đã thành công gần đó trong sáu tháng gần nhất, không phải với giá chào bán.

Ba việc đó tôi làm cho mọi khách trước khi bàn tới chuyện đặt cọc.