Thủ Thiêm — từ bản đồ quy hoạch đến mặt bằng thực tế

Người mua ở Thủ Thiêm thường rơi vào 1 trong 2 thái cực. Nhóm thứ 1 tin rằng đây chắc chắn là trung tâm tài chính tương lai nên giá nào cũng hợp lý. Nhóm thứ 2 nhớ những năm dự án đình trệ nên nghĩ đây là câu chuyện bán mãi không xong.

Cả 2 đều nhìn Thủ Thiêm như một khối thống nhất. Thực tế nó là nhiều khu chức năng có tiến độ rất khác nhau, và khoảng cách giữa khu nhanh nhất với khu chậm nhất đo bằng cả thập kỷ.

Trước hết, tên phường Thủ Thiêm không còn trên bản đồ hành chính

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, phường Thủ Thiêm cũ nhập vào phường An Khánh mới, cùng An Lợi Đông, Thảo Điền, An Khánh cũ và phần lớn phường An Phú. Khi Tuổi Trẻ đưa tin ngày 17/8/2026 về một lô đất sắp đấu giá trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, địa chỉ ghi trong bài là "phường An Khánh, TP.HCM".

Rao vặt vẫn dùng tên cũ, tìm nhà thì không sao. Nhưng lúc tra quy hoạch hay đọc hợp đồng, hỏi cho ra địa chỉ trên hợp đồng ghi phường nào — tra nhầm phường là ra một tờ quy hoạch không liên quan gì tới tài sản mình định mua.

Đọc Thủ Thiêm theo từng khu, đừng đọc theo cái tên

Bán đảo chia thành các khu chức năng đánh số, mỗi khu một tiến độ. Hạ tầng không đến đồng đều, nên một tài sản sát trục đã thông xe có trải nghiệm sống khác hẳn một tài sản cách đó 1 cây số nhưng phải đi vòng.

Chỗ tiện là mã lô đất tự nói ra nó thuộc khu nào: trong danh sách 5 lô Tiền Phong đăng ngày 21/8/2026, lô 1.K1.5.DV trước đây là lô 1-12 và lô 1.K3.1.OD trước đây là lô 3-8 — chữ K kèm số ứng với khu chức năng, đuôi DV, OD, HH ứng với đất dịch vụ, đất ở, đất hỗn hợp. Đây là cách đọc tôi rút ra từ danh sách đã công bố chứ không phải từ văn bản gốc.

Phần đã thành: 12 km đường mất 12 năm

Đây là con số tôi đưa cho khách trước mọi con số khác.

4 tuyến đường xương sống của Thủ Thiêm là Trần Bạch Đằng (ký hiệu R1, dài 3,4 km, rộng 55 m, 6 làn xe), Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành và Bùi Thiện Ngộ. Theo Thanh Niên ngày 20/5/2026, tổng chiều dài khoảng 12 km, tổng mức đầu tư khoảng 8.256 tỉ đồng, chưa gồm dự phòng trượt giá và lãi vay hơn 3.917 tỉ đồng.

Hợp đồng ký tháng 12/2014. Bản tin VTV ngày 28/6/2026 ghi "sau 12 năm kể từ ngày khởi công", và nhắc riêng cầu số 6 từng phải tạm dừng thi công hơn 1 thập kỷ. Mục tiêu hiện tại là xong trong năm 2026.

12 cây số đường trong 12 năm. Đó là nhịp thật của bán đảo này, và tôi khuyên anh chị lấy nhịp đó làm mặc định khi đọc mọi mốc tiến độ ở đây.

Phần đang thành, và phần vẫn đang trượt

Đang thành. Báo Pháp Luật TP.HCM ngày 23/4/2026 cho biết TP.HCM đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm — thứ bán đảo này thiếu suốt 1 thập kỷ. Ngày 29/4/2026, Quảng trường Trung tâm và Trung tâm Hành chính khởi công trên gần 47 ha, vốn 29.600 tỷ đồng, nơi làm việc tương lai của hơn 8.000 cán bộ, công chức, viên chức.

Vẫn đang trượt. Cầu đi bộ qua sông Sài Gòn khởi công ngày 29/3/2025, kinh phí gần 1.000 tỷ đồng do Nutifood tài trợ, mốc hoàn thành ghi hôm khởi công là 30/4/2026. Mốc đó trôi qua. Mốc thay thế là dịp 2/9/2026, cũng trôi qua — Thanh Niên ngày 25/8/2026 dẫn thông tin từ nhà tài trợ rằng sà lan chuyên dụng Trung Nam S05 đang phục vụ các dự án dầu khí trọng điểm quốc gia và bị thời tiết xấu trên biển làm chậm dỡ hàng, nên chưa bàn giao kịp để lai dắt nhịp chính nặng khoảng 1.350 tấn.

Trụ cầu dựng xong, tiền có sẵn, nhà tài trợ vẫn cam kết — mà vẫn lỡ 2 mốc, vì thứ đang chặn nằm ngoài công trường.

Đường sắt — chỗ Thủ Thiêm yếu nhất hôm nay

Metro số 1 chạy thương mại từ ngày 22/12/2024 với 14 nhà ga, trong đó có ga Thảo Điền và ga An Phú. Không có ga nào trên bán đảo Thủ Thiêm. Metro số 2 khởi công ngày 15/1/2026 nhưng đi hướng khác — Bến Thành lên ga Tân Bình, hoàn thành dự kiến quý IV/2030. Tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành thì tới bản tin Tuổi Trẻ ngày 20/8/2026 vẫn đang chuẩn bị khởi công.

2 câu cùng đúng một lúc: Thủ Thiêm có kỳ vọng hạ tầng lớn nhất khu Đông, và có hạ tầng đường sắt đang chạy ít nhất.

3 câu hỏi thay cho việc đọc tin quy hoạch

Đường đã thông chưa, hay mới có quyết định? Một trục được duyệt và một trục xe chạy được là 2 mốc cách nhau nhiều năm.

Cái gì đang chặn, và nó có nằm trong tay người làm dự án không? Chuyện chiếc sà lan ở trên là ví dụ gọn nhất: mọi điều kiện trong công trường đều đủ, mốc vẫn trượt vì thứ chặn nằm ngoài.

Tiện ích sống đã có người vận hành chưa? Trường học, siêu thị, phòng khám quyết định gia đình có dọn về ở thật hay chỉ mua để đó — và khu đã có dân ở thật thì thanh khoản cho thuê lẫn bán lại đều tốt hơn hẳn.

Điều tôi quan sát được về giá

Chênh lệch giá trong nội bộ Thủ Thiêm lớn hơn nhiều người tưởng, và tháng 9/2026 có bộ số của chính nhà nước để chứng minh. TP.HCM dự kiến đấu giá 5 lô đất tại đây, tổng giá khởi điểm hơn 12.500 tỷ đồng. 3 lô có công bố đơn giá:

Chênh giữa 147 và 177 triệu là hơn 20%, cùng một bán đảo, cùng một phiên, cùng một cơ quan định giá. 2 lô còn lại lệch xa hơn: lô 1.K3.5.HH rộng gần 10.060 m² được xây tối đa 25 tầng, giá khởi điểm gần 2.968 tỷ; lô 1.K3.4.HH rộng 6.446 m² chỉ được xây tối đa 6 tầng, giá khởi điểm hơn 1.901 tỷ.

Đây vừa là rủi ro vừa là cơ hội. Rủi ro nếu anh chị trả giá khu lõi cho một tài sản nằm ở rìa. Cơ hội nếu đọc được khu nào sắp có hạ tầng về mà giá còn tính theo mặt bằng chung.

Vì sao lô 3-12 đáng để anh chị nhớ

Lô 1.K3.5.HH nói trên chính là lô 3-12 cũ, và cái tên đó có lịch sử.

Ngày 10/12/2021, lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, khoảng 2,43 tỷ đồng mỗi mét vuông; VnExpress ngày 11/1/2022 đưa tin doanh nghiệp xin bỏ cọc 588,4 tỷ đồng. Theo Người Quan Sát ngày 21/8/2026, 4 trong 5 lô sắp đấu giá tháng 9/2026 chính là các lô từng đấu ngày 10/12/2021, khi tổng giá khởi điểm của 4 khu đất chỉ khoảng 5.266 tỷ nhưng doanh nghiệp đã trả tới 37.346 tỷ.

Cùng một lô đất: mức trúng năm 2021 là 24.500 tỷ, giá khởi điểm dự kiến năm 2026 gần 2.968 tỷ — gấp hơn 8 lần.

Bài học không phải "đấu giá là xấu", mà là một con số hô lên trong phòng đấu giá chưa phải giá thị trường cho tới lúc tiền được trả xong. Ai lấy mốc 2,43 tỷ mỗi mét vuông của tháng 12/2021 làm căn cứ định giá thì mốc ấy đã bốc hơi trong khoảng 6 tuần. Phiên tháng 9/2026 đáng theo dõi, nhưng chỉ đáng dùng sau khi bên trúng nộp đủ tiền — không phải lúc búa gõ.

2 điều bất lợi, nói thẳng

Hạ tầng đường sắt đang chạy bằng không, và mốc tiến độ ở đây trượt nhiều hơn nơi khác: 4 tuyến đường 12 năm, cầu đi bộ lỡ 2 mốc trong 17 tháng. Ai nói chắc với anh chị một ngày cụ thể thì nên hỏi họ đọc ở đâu.

Chưa có mặt bằng giá căn hộ nào kiểm được. Khi làm bảng giá căn hộ khu Đông, dòng Thủ Thiêm là dòng tôi phải để trống vì chủ đầu tư chưa phát hành bảng giá.

Nên làm gì trước khi xuống tiền

Đi thực địa vào giờ cao điểm ngày thường, không phải cuối tuần. Hỏi rõ tình trạng sổ của đúng lô mình mua, không phải của dự án nói chung. Và so đơn giá với ít nhất 3 giao dịch đã thành công gần đó trong 6 tháng gần nhất, không phải với giá chào bán.

Về quy hoạch, cổng tra cứu thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn chỉ có giá trị tham khảo; muốn có thứ dùng được khi đặt cọc thì xin văn bản cung cấp thông tin quy hoạch cho đúng thửa đất tại UBND phường hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công — nhớ hỏi đúng tên phường mới. Nghĩa vụ tài chính lúc sang tên thì đối chiếu Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 về bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026.

Sau đó anh chị thay số của mình vào công cụ định giá và công cụ tính bài toán đầu tư để xem phần chênh mình đang trả là bao nhiêu, và trả cho cái gì.

Nếu anh chị đang cân Thủ Thiêm với các khu bên cạnh, tôi đặt 4 khu vực cạnh nhau ở bài Thủ Thiêm, An Phú, An Khánh — cùng một trục, 3 bài toán khác nhau, so riêng 2 khu đã có dân ở thật tại bài nên mua Thảo Điền hay An Phú, và viết về vùng chuyển tiếp ở bài An Khánh — vùng đệm giữa Thủ Thiêm và An Phú.