Giảm 1,5% lãi vay: người mua căn hộ 6 tỷ được giảm bao nhiêu?

Ngày 25/10/2026, CafeF đưa tin ba ngân hàng cùng lúc hạ lãi suất: VPBank giảm 1,5% lãi cho vay từ 26/10, Sacombank tung gói 20.000 tỷ giảm 1,5-2%, Vietbank thêm 3.000 tỷ. Cùng tuần đó, khảo sát 17 ngân hàng của Fili cho thấy lãi vay mua nhà vẫn 7-13,2%/năm.

Hai con số đó không mâu thuẫn. Chúng nói về hai loại tiền khác nhau, và người định vay 6 tỷ mua căn hộ ở Thủ Thiêm hay An Phú nằm ở phía thứ hai.

Đợt giảm này nhắm vào vốn lưu động

Danh sách ưu đãi của VPBank từ 26/10 gồm sáu ngành: kinh doanh dược; bán lẻ hàng tiêu dùng và dịch vụ ăn uống; kinh doanh vật liệu xây dựng; du lịch; nông nghiệp và chăn nuôi thủy sản; sản xuất và kinh doanh sản phẩm thủ công mỹ nghệ. Doanh nghiệp vừa và nhỏ vay bổ sung vốn lưu động cũng được giảm tới 1,5%, trong hạn mức 10.000 tỷ đồng.

Không có bất động sản trong danh sách đó. Vật liệu xây dựng thì có, nhưng đó là xưởng sản xuất gạch, không phải người mua căn hộ.

Sacombank: 20.000 tỷ cho khách cá nhân giảm 1,5-2%/năm, 40.000 tỷ cho doanh nghiệp giảm 2%, thêm 10.000 tỷ cho khách vay sản xuất kinh doanh gồm hộ kinh doanh. Mục đích vay vẫn là bổ sung vốn lưu động. Vietbank dẫn vốn từ Quỹ Phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa, lãi ngắn hạn từ 1,2%/năm.

Cả ba cũng hạ lãi huy động 0,5 điểm phần trăm ở một số kỳ hạn từ 20/10. Đó mới là con số đáng để ý: lãi huy động là đầu vào của lãi cho vay, nhưng 0,5% đầu vào không chảy hết ra đầu ra và thường mất vài tháng.

Bảng lãi vay mua nhà tháng 10/2026

Lãi ưu đãi trong thời gian đầu, theo khảo sát 17 ngân hàng của Fili công bố tháng 9/2026:

Thời gian ưu đãi 6 đến 36 tháng, phổ biến 12 tháng. Đây mới là điểm quan trọng hơn con số: mức thấp nhất trong bảng chỉ tồn tại vài tháng ở một số nơi, sau đó khoản vay chuyển sang lãi thả nổi theo hợp đồng.

Không ngân hàng nào trong bảng này giảm 1,5% cho người mua nhà trong đợt vừa rồi; bảng giá tiền vay tháng 10 gần như đứng yên so với tháng 9.

9%/năm của Vietcombank là thật, nhưng đọc hết điều kiện

Ngày 15/10/2026, Vietcombank công bố sản phẩm Nhà Mới An Cư: lãi cố định 9%/năm trong 12 tháng đầu, thời hạn vay tới 35 năm, mức tài trợ tới 100% giá trị căn nhà. Điều kiện: căn nhà phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và thuộc danh sách dự án ngân hàng lựa chọn.

Quy mô chương trình 20.000 tỷ đồng, giảm tối đa 1%/năm so với lãi cho vay bất động sản thông thường, áp dụng đến hết 31/3/2027 hoặc khi hết hạn mức. Con số "giảm tối đa 1%" này tự nó cho biết mặt bằng lãi vay bất động sản thông thường đang ở đâu: quanh 10%/năm.

BIDV có gói Ngôi nhà đầu tiên với ba lựa chọn: 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng, hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng đầu (Diễn đàn Doanh nghiệp).

Ba chương trình này cạnh tranh bằng thời gian cố định lãi suất, không bằng mức lãi. Kéo 12 tháng lên 24 tháng đáng giá hơn hạ 0,5 điểm, vì nó dời ngày khoản vay nhảy sang lãi thả nổi.

Một con số đi ngược chiều

Cũng trong tháng 10, Agribank công bố lãi vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP: 6,5%/năm cho người mua nhà ở xã hội, 7% cho chủ đầu tư, đến hết 31/12/2026. Mức này tăng 0,9 điểm so với nửa đầu năm, khi hai con số đó là 5,6% và 6,1%. Người dưới 35 tuổi được 6,5% trong 5 năm đầu, 7,5% trong 10 năm tiếp.

Trong cùng một tháng, có ngân hàng giảm 2% lãi cho vay sản xuất và tăng 0,9% lãi cho vay nhà ở xã hội. "Mặt bằng lãi suất đang giảm" không phải một khối duy nhất trôi xuống, mà là từng phân khúc, mỗi phân khúc một hướng.

Khoản vay 6 tỷ: chênh 2% là 7,9 triệu mỗi tháng

Một trường hợp cụ thể. Vay 6 tỷ, trả đều gốc và lãi 20 năm, chưa tính bảo hiểm và phí:

Đi từ 9% lên 11% là 7,9 triệu đồng mỗi tháng, và 1,91 tỷ đồng tiền lãi sau 20 năm.

Mức 1,5% của VPBank không áp cho người mua căn hộ, nên nó không xuất hiện trong bảng trên. Đó là lý do đọc tin "ngân hàng giảm 1,5%" rồi tính lại kế hoạch mua nhà là đọc sai chỗ.

Ba việc làm trước khi ký hợp đồng

Một, hỏi bốn con số chứ không hỏi một. Lãi ưu đãi bao nhiêu, ưu đãi mấy tháng, sau đó bằng lãi tham chiếu nào cộng biên độ bao nhiêu, phí trả nợ trước hạn tính thế nào. Cách dựng lại toàn bộ kịch bản hết ưu đãi bằng số em đã viết ở bài tháng thứ 13.

Hai, tính ở mức lãi cao hơn mức đang chào. Lãi vay mua nhà bình quân 11 ngân hàng thương mại tháng 9/2026 là 10,9%/năm, mức thả nổi sau ưu đãi phổ biến 12-15%/năm. Nếu trả 61,9 triệu mỗi tháng vẫn thấy ổn, mức 54 triệu chỉ là phần thưởng; nếu không, khoản vay đang mỏng hơn cảm giác. Bối cảnh hai chiều em đã phân tích ở bài FED tăng lãi suất ảnh hưởng thế nào tới bất động sản Việt Nam.

Ba, đừng trả giá nhà theo kỳ vọng tiền rẻ. Đợt giảm này không đụng tới lãi mua nhà, nên nó không tạo thêm sức mua. Nếu chủ đầu tư hoặc người bán dùng tin "lãi suất giảm" để giữ giá, đó là lập luận không có số đứng sau. Bảng giá tham chiếu khu An Phú - An Khánh em cập nhật ở bài giá căn hộ An Phú - An Khánh 9/2026, và anh chị có thể tự quy đổi căn mình đang xem bằng công cụ định giá.

Chỗ đáng chê

Cách các ngân hàng truyền thông đợt này gộp hai thứ khác nhau vào một chữ: "giảm lãi suất". Người đọc lướt tiêu đề sẽ hiểu là tiền vay rẻ đi trên mọi mặt trận, trong khi thực tế chỉ một nhóm doanh nghiệp sản xuất được giảm, và lãi nhà ở xã hội còn tăng.

Phía người mua nhà cũng có lỗi của mình. Cùng một khoản vay 9% trong 12 tháng, hỏi kỹ ba câu nữa thì thường ra mức 12-13% cho 19 năm còn lại. Con số đầu tiên không phải con số phải trả.

Bài này không nói đừng vay. Nó nói: đừng vay vì một bản tin. Ngày 25/10/2026, tiền vay mua nhà ở Việt Nam vẫn đắt hơn tiền vay vốn lưu động, và không có dấu hiệu nào cho thấy điều đó đổi trong quý này.