Căn hộ 2 phòng ngủ An Phú: 4 dự án, bao nhiêu tiền?
Căn 2 phòng ngủ ở 4 dự án An Phú có giá từ khoảng 7,5 tỷ (The Privé, chưa VAT) tới 12,7 tỷ (Palm River, đã VAT). Vay 70 % trong 20 năm thì khoản trả mỗi tháng khoảng 61–106 triệu ở lãi 11–13 %/năm. Bảng tổng tiền, vốn ban đầu và tiền phải có trước khi nhận nhà.
- Đăng ngày
- Khu vực
- An Phú
Căn 2 phòng ngủ có giá vào thấp nhất trong 4 dự án An Phú tháng 9/2026 là ở The Privé: từ 7,5 tỷ chưa VAT và phí bảo trì, cộng đủ tối đa khoảng 8,4 tỷ. Cao nhất ở mức giá từ là Palm River, 12,7 tỷ đã gồm VAT và phí bảo trì. Eaton Park và phần cao tầng The Global City nằm giữa, nhưng số của 2 dự án này là bảng chào của đơn vị phân phối. Vay 70 % trong 20 năm, khoản trả mỗi tháng rơi vào khoảng 61–106 triệu đồng ở lãi 11–13 %/năm.
Tổng tiền căn 2 phòng ngủ
| Dự án | Diện tích 2PN | Giá | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| The Privé | 71,5–88,7 m² tim tường | Từ 7,5 tỷ | Chưa VAT, chưa 2 % phí bảo trì; cộng 2 khoản tối đa khoảng 8,4 tỷ (7,5 × 1,12) |
| Eaton Park | 71,7–80 m² | Từ 8,6 tỷ (bảng chào phân phối 8/2026); 10–14 tỷ (báo giá phân phối 15/9/2026) | Không ghi rõ đã gồm VAT; 1.168 căn 2PN, 59 % trong 1.978 căn hộ |
| The Global City | Park Place 76–81 m²; Cosmo Central 72,9–81,7 m² | Park Place 9,1–12,2 tỷ (số 5/2026); Cosmo Central 9,6–13,7 tỷ | Bảng chào phân phối |
| Palm River | 75,8–110,9 m² thông thuỷ | Từ 12,7 tỷ | Đã gồm VAT và phí bảo trì; căn 76,9 m² khoảng 12,9 tỷ (76,9 × 168) |
4 dòng không ghi diện tích theo cùng một kiểu. 71,5 m² của The Privé là tim tường; nếu phần chênh cũng rơi vào khoảng 7,4–12 % như 5 căn tôi đối chiếu ở bài giá căn hộ An Phú – An Khánh, phần sàn dùng được chỉ khoảng 64–67 m². Đó là tôi suy ra, vì tôi chưa thấy mặt bằng The Privé nào ghi thông thuỷ.
Vốn ban đầu và tiền trước khi nhận nhà
Tính trên giá trong ngoặc, trước chiết khấu. Palm River lấy căn 76,9 m².
| Dự án | Lúc giữ chỗ, ký | Trước khi nhận nhà | Lúc nhận nhà |
|---|---|---|---|
| The Privé (7,5 tỷ) | Giữ chỗ 100 triệu, hoàn lại nếu không chọn được căn | 10 % trải 2 năm: khoảng 750 triệu | Khoảng 7,65 tỷ còn lại (8,4 tỷ trừ 750 triệu), trả bằng tiền mặt hoặc vay |
| Eaton Park (8,6 tỷ) | 5 % khi ký hợp đồng: 430 triệu | Tổng 30 % trong 2–2,5 năm đầu, 6 đợt mỗi đợt 5 %: 2,58 tỷ | Phần còn lại hoặc vay tới 70 %; đợt Cove & Lagoon giữ 5 % cuối tới khi có sổ |
| The Global City, Park Place (9,1 tỷ) | Giữ chỗ 100 triệu | Vốn tự có khoảng 30 %: 2,73 tỷ; ngân hàng cho vay tới 70 % | Lãi 0 % tới tối đa 31/10/2028, ân hạn gốc thêm 18 tháng sau bàn giao |
| Palm River (12,9 tỷ) | 10 % khi ký: 1,29 tỷ | Phương án đặc biệt đủ 30 %: 3,87 tỷ; phương án chuẩn tới 70 %: 9,03 tỷ | Đặc biệt trả 65 %, chuẩn trả 25 %; 5 % cuối khi nhận sổ |
Lịch Eaton Park ở bảng là chính sách giai đoạn 2, tháng 12/2024: 5 % ban đầu, 30 % trong 2–2,5 năm đầu tuỳ phương án (bản tiếng Anh của VnEconomy ghi "trong 2 năm đầu"), vay tới 70 %, lãi suất trần 7 %/năm, ân hạn gốc 24 tháng (VnEconomy, 12/12/2024). Giỏ hàng sơ cấp nay còn ít; mua lại hợp đồng thì anh chị trả người bán phần họ đã đóng cộng chênh lệch, rồi đóng tiếp theo lịch cũ.
Trả góp mỗi tháng
Lãi vay mua nhà bình quân của 11 ngân hàng tháng 9/2026 là 10,9 %/năm cho kỳ cố định 12–24 tháng, hết ưu đãi thì thả nổi khoảng 12–15 %/năm (số của DKRA Consulting, Người Quan Sát, 3/9/2026). Tôi đã phân tích mặt bằng lãi này ở bài FED ngày 17/9. Vay 1 tỷ trong 20 năm, trả đều cả gốc lẫn lãi, mỗi tháng trả 10,32 triệu ở lãi 11 %, 11,72 triệu ở 13 %, 13,17 triệu ở 15 %.
Giả sử vay 70 % giá trong bảng trên, thời hạn 20 năm:
| Dự án (giá dùng để tính) | Khoản vay 70 % | Mỗi tháng ở 11 % | Mỗi tháng ở 13 % |
|---|---|---|---|
| The Privé (8,4 tỷ, đã cộng tối đa VAT và phí bảo trì) | 5,88 tỷ | 60,7 triệu | 68,9 triệu |
| Eaton Park (8,6 tỷ) | 6,02 tỷ | 62,1 triệu | 70,5 triệu |
| The Global City, Park Place (9,1 tỷ) | 6,37 tỷ | 65,7 triệu | 74,6 triệu |
| Palm River (12,9 tỷ) | 9,03 tỷ | 93,2 triệu | 105,8 triệu |
Cách tính: khoản vay tính bằng tỷ, nhân với tiền trả cho 1 tỷ. Palm River chẳng hạn: 9,03 × 10,32 ≈ 93,2 triệu.
Ưu đãi của chủ đầu tư có hạn: Palm River hỗ trợ lãi 24 tháng, Park Place cho lãi 0 % tới tối đa 31/10/2028, Eaton Park giai đoạn 2 giới hạn lãi 7 %/năm. Khoản trả thật bắt đầu sau các mốc đó, như tôi tính ở bài tháng thứ 13.
Giả sử khoản trả góp chiếm 40 % thu nhập đều đặn của cả nhà: căn Palm River ở lãi 13 % cần thu nhập khoảng 265 triệu mỗi tháng, căn The Privé khoảng 172 triệu.
Diện tích nào đủ cho gia đình 4 người
Theo tôi, vợ chồng và 2 con nhỏ ở vừa một căn 2 phòng ngủ có 2 phòng tắm; khi 2 con lớn cần phòng riêng thì căn 2 phòng ngủ nào cũng chật. Vì vậy tôi so số phòng tắm và cách chia phòng trước, rồi mới so mét vuông.
Căn 2PN 76,9 m² thông thuỷ của Palm River rộng hơn căn B1.1c của Eaton Park 6,7 m², khoảng 9,5 %. Chênh bao nhiêu tiền thì tuỳ bảng giá Eaton Park đem ra so. So với mức 8,6 tỷ trong bảng chào tháng 8, căn Palm River 12,9 tỷ đắt hơn 4,3 tỷ. Theo dải 180–200 triệu/m² trong tài liệu so sánh của tôi, căn B1.1c 70,2 m² tương đương 12,6–14 tỷ, ngang hoặc cao hơn căn Palm River rộng hơn. 2 bảng cho 2 kết luận ngược nhau, nên hãy xin giá đúng mã căn rồi mới so.
Căn 2PN nhỏ nhất của The Privé là 71,5 m² tim tường, nhỏ hơn căn 2PN 85,9 m² tim tường của Palm River 14,4 m². Bảng chào The Global City không nói loại diện tích; trang Masteri Park Place ghi căn 1PN 54,8 m² GSA và 50,9 m² NSA, nên anh chị hỏi đúng 2 con số đó cho căn 2PN.
Cần cân nhắc trước khi chọn
- The Privé dồn tiền vào ngày nhận nhà. Trước bàn giao chỉ cần 10 %, nhưng khoảng 7,65 tỷ còn lại phải có đúng lúc nhận nhà. Nếu định vay phần này, hỏi MB tỷ lệ cho vay và lãi ưu đãi bằng văn bản; tài liệu tôi có chưa ghi số. Chính sách tháng 9/2026 tính bàn giao 26 tháng từ ngày ký, nên ký quý IV/2026 thì tôi tự cộng ra cuối 2028, đầu 2029; hợp đồng mẫu tháng 6/2026 ghi 24 tháng, lệch tối đa 180 ngày.
- Căn 2PN là loại căn đông nhất ở 2 dự án. Eaton Park có 1.168 căn 2PN, 59 % trong 1.978 căn hộ; ở The Privé, 2PN là loại nhiều nhất trong giỏ hàng của khu 3.175 căn. Từ cơ cấu này tôi suy ra lúc bàn giao, người bán lại căn 2PN ở 2 nơi này sẽ gặp nhiều đối thủ cùng loại.
- Palm River có giá vào cao nhất và phải chờ lâu. Phương án chuẩn thu tới 70 % trước quý I/2029, trong khi văn bản đủ điều kiện bán chưa được công bố tới 18/9/2026.
- The Global City khó chốt số. Giá là bảng chào phân phối, và chính sách Park Place áp dụng từ 1/4/2026 cho tới khi có chính sách thay thế, nên hỏi bản đang áp dụng đúng ngày anh chị ký.
Anh chị đặt số của mình vào công cụ tính khoản vay; riêng Palm River có bảng dòng tiền từng đợt. Đọc thêm: lịch thanh toán và vay mua, bảng so sánh 4 dự án, vì sao Palm River 168 triệu/m².
Căn 2 phòng ngủ rẻ nhất trên bảng giá chưa chắc là căn anh chị mua thoải mái nhất. Thứ quyết định là khoản tiền phải có vào ngày nhận nhà và khoản trả mỗi tháng sau khi hết ưu đãi.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ 2 phòng ngủ ở An Phú giá bao nhiêu?
Tháng 9/2026, căn 2 phòng ngủ ở 4 dự án An Phú có giá từ như sau: The Privé 7,5 tỷ chưa VAT và phí bảo trì, tối đa khoảng 8,4 tỷ khi cộng đủ; Eaton Park 8,6 tỷ theo bảng chào phân phối tháng 8 và 10–14 tỷ theo báo giá phân phối ngày 15/9; Masteri Park Place ở The Global City 9,1–12,2 tỷ theo bảng chào phân phối; Palm River 12,7 tỷ đã gồm VAT và phí bảo trì. Đây đều là giá chào trước chiết khấu.
Mua căn 2 phòng ngủ The Privé cần bao nhiêu tiền trước khi nhận nhà?
Theo chính sách tháng 9/2026 của The Privé, anh chị giữ chỗ 100 triệu, hoàn lại nếu không chọn được căn, rồi trả 10 % giá trị căn trải trong 2 năm tới lúc nhận nhà. Với căn 2 phòng ngủ từ 7,5 tỷ, khoản này khoảng 750 triệu. Phần còn lại, tối đa khoảng 7,65 tỷ nếu tính cả VAT và phí bảo trì, phải có vào lúc nhận nhà bằng tiền mặt hoặc khoản vay.
Vay 70 % mua căn 2 phòng ngủ Palm River trả bao nhiêu mỗi tháng?
Căn 2 phòng ngủ Palm River 76,9 m² thông thuỷ có giá khoảng 12,9 tỷ trước chiết khấu. Vay 70 %, tức 9,03 tỷ, trong 20 năm và trả đều cả gốc lẫn lãi, khoản trả mỗi tháng khoảng 93,2 triệu ở lãi 11 %/năm và 105,8 triệu ở 13 %/năm. Palm River hỗ trợ lãi 24 tháng, nên khoản trả đầy đủ bắt đầu sau khi hết hỗ trợ.
Căn 2 phòng ngủ ở dự án nào trong 4 dự án An Phú rộng nhất?
Palm River ghi rõ diện tích thông thuỷ của căn 2 phòng ngủ: 75,8 m² ở căn góc, 76,9 m² ở căn thường và 110,9 m² ở căn đặc biệt. Căn 2 phòng ngủ loại B1.1c của Eaton Park có 70,2 m² sử dụng trên 75,4 m² sàn. The Privé ghi 71,5–88,7 m² tim tường, còn bảng chào The Global City không nói loại diện tích, nên cần hỏi con số thông thuỷ trước khi so.
