Đọc hạ tầng trước khi đọc giá — khung năm bước

Câu "có hạ tầng nên giá sẽ lên" đúng, nhưng nó vô dụng khi ra quyết định. Vì phần lớn thời gian, thứ anh chị đang cân nhắc mua đã có tin hạ tầng từ lâu, và người bán biết điều đó rõ hơn anh chị.

Câu hỏi dùng được là: phần tăng giá do hạ tầng đã bị lấy mất bao nhiêu phần rồi?

Bước 1 — Phân biệt bốn trạng thái của một công trình

Đề xuất. Được duyệt chủ trương. Đã bố trí vốn và khởi công. Đã đưa vào khai thác.

Bốn trạng thái này cách nhau nhiều năm và có xác suất hoàn thành rất khác nhau. Người bán thường nói gộp thành "sắp có". Anh chị cần biết đang ở nấc nào, vì mỗi nấc là một mức rủi ro thời gian khác nhau.

Bước 2 — Kiểm tra tài sản có thật sự tiếp cận được không

Hạ tầng chỉ nâng giá cho tài sản tiếp cận được nó. Một trục đường mới chạy cách nhà năm trăm mét nhưng không có lối rẽ vào thì gần như không tạo giá trị, thậm chí còn thêm tiếng ồn.

Cách kiểm tra: mở bản đồ vệ tinh, tìm chính xác điểm ra vào gần nhất, rồi đo quãng đường thật chứ không đo đường chim bay.

Bước 3 — Đo thời gian di chuyển thật, vào giờ thật

Đây là bước tốn công nhất và cũng hữu ích nhất. Tự chạy đúng cung đường vào giờ cao điểm sáng và chiều. Ghi lại con số.

Giá bất động sản đi theo thời gian di chuyển, không theo khoảng cách. Con số này là dữ liệu gốc để so sánh giữa các khu vực.

Bước 4 — So với khu vực có thời gian di chuyển tương đương

Tìm hai tới ba khu vực khác có thời gian di chuyển gần bằng, và xem mặt bằng giá ở đó. Nếu tài sản đang xét được chào cao hơn đáng kể mà tiện ích không vượt trội, phần chênh chính là kỳ vọng hạ tầng.

Phần kỳ vọng đó không sai — nhưng anh chị đang trả tiền hôm nay cho một thứ chưa tồn tại, nên cần biết mình trả bao nhiêu.

Bước 5 — Đặt câu hỏi ngược: nếu chậm ba năm thì sao

Đây là câu hỏi phân biệt người mua có chuẩn bị với người mua theo cảm xúc.

Nếu công trình chậm ba năm, anh chị có chịu được không? Lãi vay ba năm là bao nhiêu? Tài sản có tự cho thuê được để gánh một phần không? Nếu buộc phải bán trong giai đoạn đó thì mất bao nhiêu?

Trả lời được bốn câu này thì dù thị trường đi theo hướng nào anh chị cũng không bị động.

Tóm lại

Hạ tầng là biến số tốt để dự báo, nhưng nó chỉ có giá trị khi anh chị biết thị trường đã định giá nó tới đâu. Năm bước trên không cần chuyên môn gì đặc biệt, chỉ cần chịu khó đi và chịu khó hỏi.

Phần lớn khách của tôi làm xong bước 3 là đã tự thay đổi danh sách rút gọn của mình.