Thủ tục, vay vốn, thuế phí và những bẫy hợp đồng người mua hay vấp.
Thủ tục, hợp đồng, vay vốn, thuế phí và những chỗ người mua hay vấp — mục này viết theo kiểu cầm tay chỉ việc: hỏi ai, xem tờ giấy nào, con số nào phải đối chiếu trước khi ký.
Phần lớn bài ở đây bắt nguồn từ câu hỏi thật của khách trong lúc ngồi đọc hợp đồng cùng tôi. Điều luật dẫn trong bài là bản đang có hiệu lực tại ngày viết, ghi rõ số điều và đường dẫn tới văn bản gốc.
Niên hạn là tuổi thọ của toà nhà, không phải thời hạn sở hữu căn hộ. Con số đó nằm trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, và người mua có quyền hỏi. Đây là 5 thứ tôi kiểm trước khi tư vấn một căn hộ, sau khi Chính phủ chốt hướng gắn thời hạn sử dụng chung cư với niên hạn công trình.
Riêng tư trong căn hộ cao cấp đo được bằng bốn con số: mấy căn một tầng, mấy thang máy mỗi tòa, cửa thang mở ra hành lang chung hay sảnh riêng, và mấy chỗ đậu ô tô mỗi căn. Palm River ghi 4–6 căn một tầng; DEFINE ở Thạnh Mỹ Lợi chỉ có 88 căn trong một tòa 26 tầng, mỗi căn một thang máy riêng.
Eaton Park hợp gia đình có con nhỏ cần nhà trong 2027, Palm River hợp người lớn tuổi chờ được tới 2029, The Privé hợp người muốn khu khép kín ven sông, The Global City hợp người thích tiện ích đô thị. Mua để cho thuê thì cả 4 chưa bàn giao nên chưa có giá thuê thật.
Căn 2 phòng ngủ ở 4 dự án An Phú có giá từ khoảng 7,5 tỷ (The Privé, chưa VAT) tới 12,7 tỷ (Palm River, đã VAT). Vay 70 % trong 20 năm thì khoản trả mỗi tháng khoảng 61–106 triệu ở lãi 11–13 %/năm. Bảng tổng tiền, vốn ban đầu và tiền phải có trước khi nhận nhà.
Eaton Park, Palm River, The Privé và The Global City ký hợp đồng với 4 pháp nhân: Tâm Lực, Nam Rạch Chiếc, Bluemarq Group (Đất Xanh cũ) và SDI Corp. Ai đã giao nhà, ai đã trao sổ hồng, và cách tự tra pháp nhân trong 15 phút.
The Privé công bố mật độ xây dựng 25 %, Palm River 25 % là của riêng khối tháp, Eaton Park ghi 40 %. Mật độ chỉ đo phần đất bị công trình chiếm; muốn biết khu đông hay thưa, đếm số căn trên mỗi ha: từ khoảng 326 ở Palm River tới khoảng 554 ở Masteri Park Place.
Eaton Park và The Privé công bố số văn bản đủ 6 loại giấy, nhưng công văn đủ điều kiện bán của The Privé chỉ phủ tháp 5–12. The Global City mới thấy tên vài khối CT, Palm River chưa thấy công bố. Bảng đối chiếu và 6 việc kiểm trước khi đặt cọc.
6 rủi ro cần kiểm trước khi đặt cọc ở Eaton Park, Palm River, The Privé và The Global City: ngập, tiếng ồn cao tốc, tiến độ, pháp lý bán hàng, giá chào khác giá chốt, nguồn cung dồn lúc bàn giao. Mỗi rủi ro kèm dữ kiện có nguồn và một việc tự kiểm được.
The Privé thu 10 % trong 2 năm tới khi nhận nhà, Palm River thu 10 % lúc ký rồi cho chọn 4 phương án, Park Place cho vay 70 % lãi 0 % tới tối đa 31/10/2028. Lịch tiền của 4 dự án An Phú đặt cạnh nhau, kèm khoản trả mỗi tháng khi hết ưu đãi.
Tối 10/9/2026, hầm chui nút giao An Phú ngập nửa mét và phải đóng hầm; khu Thảo Điền ngập tới chiều hôm sau. 1 trận mưa chưa phán được khu nào tốt, nhưng nền đất lún 2 cm mỗi năm thì phán được. Đây là 6 bước tôi kiểm trước khi trả giá.
Kỳ ưu đãi hết là kỳ trả nợ nhảy một bậc. Khoản vay 4,2 tỷ trong 25 năm, ưu đãi 9,5%/năm trong 12 tháng rồi thả nổi lên 13%: khoản trả mỗi tháng đi từ 36,7 triệu lên 47,1 triệu. Bài này dựng lại toàn bộ kịch bản đó bằng số.
Ai cũng biết hạ tầng nâng giá bất động sản. Ít người biết cách kiểm xem phần nâng đó đã nằm trong giá chào hay chưa. Đây là 5 bước tôi làm cho mọi khu vực, kèm một lần áp thử vào metro số 1 — công trình đi hết 4 nấc và về đích chậm 6 năm.
05 — Liên hệ
Kể tôi nghe mục tiêu của anh chị — an cư hay đầu tư, ngân sách bao nhiêu. Tôi sẽ chuẩn bị dữ liệu và phương án trước khi chúng ta gặp nhau.
Hoặc liên hệ trực tiếp
