Mật độ xây dựng 4 dự án An Phú: 25 % nói lên gì
The Privé công bố mật độ xây dựng 25 %, Palm River 25 % là của riêng khối tháp, Eaton Park ghi 40 %. Mật độ chỉ đo phần đất bị công trình chiếm; muốn biết khu đông hay thưa, đếm số căn trên mỗi ha: từ khoảng 326 ở Palm River tới khoảng 554 ở Masteri Park Place.
- Đăng ngày
- Khu vực
- An Phú
Con số 25 % trong tài liệu so sánh của tôi đang chỉ 2 thứ khác nhau. The Privé công bố mật độ xây dựng 25 % trên khu đất 6,7 ha. Ở Palm River, 25 % là của riêng khối tháp; tính cả khối đế thì khoảng 40 %, đúng con số báo chí đưa. Eaton Park công bố 40 %, còn The Global City không có một con số cho từng phân khu.
Mật độ xây dựng chỉ đo phần đất bị công trình chiếm. Muốn biết khu đông hay thưa, đếm số căn trên mỗi ha: Palm River khoảng 326, The Privé khoảng 474, Eaton Park khoảng 535, Masteri Park Place khoảng 554.
Mật độ xây dựng đo cái gì
QCVN 01:2021/BXD chia 2 loại. Mật độ xây dựng thuần là diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích lô đất; bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, tiểu cảnh ngoài trời không bị tính. Mật độ xây dựng gộp chia cho toàn khu, gồm cả đường, cây xanh và khoảng trống.
Với nhóm nhà chung cư, trần mật độ thuần giảm khi lô lớn và nhà cao:
| Lô đất, công trình cao trên 46 m | ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² |
|---|---|---|---|---|
| Mật độ xây dựng thuần tối đa | 75 % | 40 % | 38 % | 35 % |
Giữa 2 mức thì nội suy. Khối đế và khối tháp áp trần riêng theo chiều cao từng khối; lô có nhà trên 46 m còn phải giữ hệ số sử dụng đất không quá 13 lần, và lô chung cư phải để tối thiểu 20 % đất trồng cây xanh. Bản QCVN 01:2026/BXD áp dụng từ 1/1/2027 giữ nguyên dòng trần cho nhà trên 46 m.
4 dự án, 4 cách ghi
| Dự án | Đất | Mật độ công bố | Ghi rõ tính trên gì | Trần khối tháp trên 46 m (tôi tra bảng) |
|---|---|---|---|---|
| Eaton Park | 3,7 ha | 40 % (chủ đầu tư) | Không; một đơn vị phân phối ghi 20,74 % cho riêng khối tháp | 35 % |
| Palm River | 1,9 ha (18.909,8 m²) | Khoảng 40 % (Tuổi Trẻ, 13/8/2026) | Có: khối đế 40 %, khối tháp 25 % | Khoảng 37,8 % (nội suy) |
| The Privé | 6,7 ha; giấy phép xây dựng ghi lô 42.903,8 m² cho khu CC1, CC5 | 25 % (chủ đầu tư) | Không | 35 % |
| The Global City | 117,4 ha; Park Place 3,12 ha (tài liệu phân phối) | Chưa có số cho từng phân khu | — | Park Place khoảng 35,7 % (nội suy từ 3,12 ha) |
Eaton Park. 40 % cao hơn trần 35 % dành cho khối tháp trên lô từ 35.000 m², nên tôi suy ra con số đó tính cả khối đế 2 tầng. Chốt được bằng con số trong Quyết định 4192/QĐ-UBND duyệt quy hoạch 1/500.
Palm River. 25 % cho tháp và 40 % cho đế đều nằm dưới trần. Tổng sàn 152.817,9 m², gồm 2 tầng hầm, chia cho 18.909,8 m² đất ra khoảng 8,1 lần. Hệ số sử dụng đất theo quy chuẩn không tính sàn đỗ xe và kỹ thuật nên còn thấp hơn con số đó; trần là 13.
The Privé. 25 % dưới trần 35 %. Giấy phép xây dựng 37/GPXD ngày 12/9/2024 ghi lô 42.903,8 m², nhỏ hơn con số 6,7 ha hay được nhắc, nên anh chị hỏi 25 % tính trên lô nào.
The Global City. Ở quy mô 117,4 ha, quy hoạch có mật độ gộp cho cả khu (trần gộp của khu ở là 60 %), còn từng lô có mật độ thuần riêng. Tôi chưa thấy số công bố cho Park Place hay Cosmo Central.
Mật độ thấp chưa chắc là thưa người
| Dự án | Căn hộ | Căn mỗi ha | Căn mỗi tháp | Căn mỗi tầng | Thang máy mỗi tháp | Căn dùng chung một thang, mỗi tầng |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eaton Park | 1.978 | ≈ 535 | ≈ 330 | 10 | 6 | ≈ 1,7 |
| Palm River | ≈ 620 | ≈ 326 | ≈ 155 | 4–6 | 4–5 | ≈ 0,8–1,5 |
| The Privé | 3.175 | ≈ 474 | ≈ 265 | 9 | 4 | ≈ 2,3 |
| Masteri Park Place | 1.728 | ≈ 554 | 432 | 17 (tầng 12B tháp B1) | Chưa có số | — |
Cách tính: căn mỗi ha là số căn chia diện tích đất công bố; căn mỗi tháp là số căn chia số tháp; cột cuối là căn mỗi tầng chia thang máy mỗi tháp. Park Place tính trên 3,12 ha — con số của đơn vị phân phối, chủ đầu tư chưa công bố diện tích lô — trong đó có cả một tháp văn phòng.
Đọc bảng này cạnh bảng trên thì thấy thứ tự đảo. The Privé công bố con số mật độ thấp nhất, nhưng số căn gấp khoảng 5 lần Palm River, và mỗi thang máy phục vụ nhiều căn nhất trong 3 dự án có số thang máy. Palm River mang con số 40 % khi tính cả khối đế, nhưng số căn trên mỗi ha thấp nhất và mỗi tầng chỉ 4–6 căn.
Số người cũng vậy. Palm River dự kiến 2.479 cư dân trên 1,9 ha, khoảng 1.300 người mỗi ha. The Global City quy hoạch khoảng 40.000 cư dân trên 117,4 ha, khoảng 341 người mỗi ha — nhưng con số này chia cho cả công viên 13 ha, kênh đào, trường học, trung tâm thương mại, nên không so thẳng với một lô chung cư được.
Nói thẳng: mật độ để lộ điểm yếu nào
The Privé là cộng đồng lớn nhất nhóm. 3.175 căn dùng chung tiện ích, và tài liệu bán hàng ghi hầm khoảng 4,2 ha có 959 chỗ ô tô (các trang phân phối ghi là hầm nối 12 tháp). Chia đều là khoảng 0,3 chỗ mỗi căn, trong khi Palm River ghi 1 chỗ mỗi căn. Hỏi quy chế phân bổ chỗ đỗ và phí gửi xe trước khi chọn căn.
Eaton Park và Park Place đông căn trên mỗi tầng. Eaton Park xếp 10 căn một tầng điển hình quanh 6 thang máy, khoảng 535 căn mỗi ha; tầng 12B tháp B1 của Park Place có 17 căn quanh 2 lõi thang.
Palm River thưa về số căn, nhưng không thấp tầng. 36 tầng trên 1,9 ha. Con số 25 % trong tài liệu so sánh của tôi chỉ là của khối tháp, dễ làm người đọc tưởng khu thưa hơn thực tế — tôi ghi lại cho đúng ở đây.
Park Place dày nhất tính trên lô. Khoảng 554 căn mỗi ha. Phần bù là công viên 13 ha và kênh đào 2 km của khu đô thị, dùng chung với các phân khu khác.
4 việc tôi làm khi khách hỏi "mật độ bao nhiêu"
- Xin quyết định duyệt quy hoạch 1/500 — Eaton Park là 4192/QĐ-UBND, The Privé là 1395/QĐ-UBND ngày 31/5/2018 của UBND Quận 2 — vì trong đó có mật độ, tầng cao và hệ số sử dụng đất của từng lô.
- Hỏi con số tính trên lô nào, có gồm khối đế không.
- Đếm căn và thang máy trên mặt bằng tầng điển hình của đúng tháp định mua.
- Hỏi số chỗ đỗ ô tô trên mỗi căn.
Mua để cho thuê thì nhiều căn cùng loại nghĩa là nhiều người cho thuê cạnh tranh nhau khi bàn giao; chạy thêm một kịch bản giá thuê thấp hơn 20 % ở công cụ dòng tiền cho thuê. Rủi ro nguồn cung dồn lúc bàn giao tôi viết ở bài rủi ro khi mua căn hộ An Phú – An Khánh. 2 dự án cùng khu Nam Rạch Chiếc được đặt cạnh nhau ở bài Palm River hay The Privé, còn Eaton Park hay The Privé so thêm phần giá. Bảng đủ 12 tiêu chí ở bài mở đầu loạt; thông số từng dự án ở trang The Privé, Palm River, Eaton Park, The Global City.
Tôi đọc mật độ xây dựng như một con số về cây xanh và khoảng trống, không phải về số người. Câu hỏi đúng cho gia đình sắp ở là mỗi sáng có bao nhiêu hộ cùng chờ một thang máy. Tôi đếm tiếp câu hỏi đó thành bốn con số, kèm cấp riêng tư cao nhất mà một dự án ở TP.HCM đã làm được, ở bài căn hộ riêng tư đo bằng bốn con số nào.
Câu hỏi thường gặp
Mật độ xây dựng 25 % của The Privé nghĩa là gì?
The Privé công bố mật độ xây dựng 25 % trên khu đất 6,7 ha ở Nam Rạch Chiếc, tức phần đất bị các công trình chính chiếm là khoảng một phần tư; bể bơi ngoài trời, sân thể thao, bãi đỗ xe không bị tính vào theo QCVN 01:2021/BXD. Với khối tháp cao trên 46 m trên lô từ 35.000 m², quy chuẩn cho tối đa 35 %. Chủ đầu tư không ghi 25 % tính trên lô nào, trong khi giấy phép xây dựng 37/GPXD ghi lô đất 42.903,8 m² cho 2 khu CC1 và CC5 — nên hỏi rõ trước khi so. 25 % không cho biết số người: The Privé có 3.175 căn, khoảng 474 căn mỗi ha.
Palm River mật độ xây dựng 25 % hay 40 %?
Cả 2, tuỳ phần được tính. Tài liệu dự án Palm River ghi khối đế 40 %, khối tháp 25 %; Tuổi Trẻ ngày 13/8/2026 ghi mật độ khoảng 40 %. QCVN 01:2021/BXD cho áp trần riêng cho khối đế và khối tháp theo chiều cao từng khối. Con số 25 % hay được dẫn chỉ là của phần tháp. Palm River có khoảng 620 căn trên 1,9 ha, khoảng 326 căn mỗi ha — thấp nhất trong 4 dự án An Phú mà bài so sánh.
Mật độ xây dựng tối đa cho chung cư cao tầng là bao nhiêu?
Theo QCVN 01:2021/BXD, nhóm nhà chung cư cao trên 46 m được mật độ xây dựng thuần tối đa 75 % nếu lô đất từ 3.000 m² trở xuống, 40 % với lô 10.000 m², 38 % với lô 18.000 m² và 35 % với lô từ 35.000 m², giữa các mức thì nội suy; hệ số sử dụng đất không quá 13 lần. Khối đế và khối tháp áp trần riêng theo chiều cao từng khối. Lô chung cư phải giữ tối thiểu 20 % đất trồng cây xanh. QCVN 01:2026/BXD thay thế từ 1/1/2027 giữ nguyên dòng trần cho công trình trên 46 m.
Dự án nào ở An Phú có ít căn trên mỗi ha nhất?
Trong 4 dự án Eaton Park, Palm River, The Privé và Masteri Park Place (The Global City), Palm River có ít căn trên mỗi ha nhất: khoảng 620 căn trên 1,9 ha, tức khoảng 326 căn mỗi ha. The Privé khoảng 474 (3.175 căn trên 6,7 ha), Eaton Park khoảng 535 (1.978 căn hộ trên 3,7 ha), Masteri Park Place khoảng 554 (1.728 căn trên 3,12 ha theo tài liệu của đơn vị phân phối, gồm cả tháp văn phòng; chủ đầu tư chưa công bố diện tích lô). Cách tính: số căn chia diện tích đất công bố.
