Thanh toán và vay mua căn hộ An Phú: 4 dự án

The Privé thu 10 % giá căn, trải trong 2 năm, tới ngày nhận nhà. Palm River thu 10 % lúc ký rồi cho chọn 1 trong 4 phương án, chiết khấu 6,5–13 %. Masteri Park Place ở The Global City cho vay tới 70 %, lãi 0 % tới tối đa 31/10/2028 theo bảng chào của đơn vị phân phối. Eaton Park từng bán với phương án 5 % lúc ký và 30 % trong 2–2,5 năm, nhưng đã xong kết cấu, bàn giao từ quý III/2027.

Quy về một căn 10 tỷ, tiền tự bỏ ra trong 24 tháng đầu đi từ khoảng 1 tỷ (The Privé, hoặc Palm River nếu vay) tới khoảng 6,1 tỷ (Palm River trả theo tiến độ). Cùng một số tiền mua, lịch thu quyết định anh chị cần bao nhiêu tiền mặt trong 2 năm tới.

4 lịch thanh toán đặt cạnh nhau

Tỷ lệ tính trên giá trị hợp đồng. Trang từng dự án: Eaton Park, Palm River, The Privé, The Global City.

Chiết khấu theo cách trả: Palm River 6,5–13 %, The Privé tới 12 % (tối đa 23,5 %), Park Place 6,5–12 %. Nguồn cột Eaton Park: trang chủ đầu tư và VnEconomy, 12/12/2024.

24 tháng đầu, quy về căn 10 tỷ

The Privé. Tối đa 1 tỷ trong 2 năm, rồi khoảng 8,5 tỷ lúc nhận nhà và 0,5 tỷ khi có sổ, vì luật không cho thu quá 95 % trước khi có sổ. Chính sách tháng 9/2026 ghi bàn giao 26 tháng kể từ ngày ký — ký tháng 9/2026 thì tôi cộng ra khoảng tháng 11/2028 — còn hợp đồng mua bán mẫu tháng 6/2026 ghi trong vòng 24 tháng, sớm hoặc muộn không quá 180 ngày.

Palm River, phương án chuẩn. Sau chiết khấu 11 %, căn 10 tỷ còn 8,9 tỷ. Bản infographic chính sách tôi đang có cộng các đợt ra 105 %, nên tôi lấy lịch theo bảng tính dòng tiền của dự án và vẫn xin bản chính sách có dấu trước khi chốt cho khách. Theo bảng tính dòng tiền trên trang dự án, 12 tháng đầu cần khoảng 2,6 tỷ, 24 tháng đầu khoảng 6,1 tỷ, tính trên giá gồm VAT; 2 % phí bảo trì đóng riêng.

Palm River, phương án vay. Khoảng 1 tỷ lúc ký, rồi không đóng thêm tới khi bàn giao; ngân hàng giải ngân 55 % ngay khi ký hợp đồng mua bán nên dư nợ có từ ngày đó.

Eaton Park và Park Place. Eaton Park theo chính sách đợt 12/2024 là 0,5 tỷ lúc ký và 3 tỷ trong 2,5 năm, hoặc 5 tỷ trong năm đầu; mốc bàn giao nay chỉ còn khoảng 1 năm nên 2 lịch đó chỉ để tham chiếu. Park Place vay 70 % thì tự lo 3 tỷ, chưa có nguồn nói khoản đó đóng vào tháng nào.

Khi hết hỗ trợ lãi

3 dự án có số về hỗ trợ lãi, và cả 3 đều có một tháng mà khoản trả nhảy bậc:

• Palm River: hỗ trợ 24 tháng, tính từ lần giải ngân đầu theo bảng tính của tôi. Ký hợp đồng đầu 2027 thì hỗ trợ hết đầu 2029, sát mốc bàn giao dự kiến quý I/2029. Căn 12,9 tỷ có khoảng 7 tỷ đã giải ngân; ở 11 %/năm, riêng tiền lãi khoảng 64 triệu mỗi tháng.
• Masteri Park Place: lãi 0 % gắn với ngày cố định 31/10/2028, nên bàn giao trễ quá ngày đó là trả lãi cho căn nhà chưa nhận. Vay 7 tỷ ở 12 %/năm thì riêng lãi là 70 triệu mỗi tháng.
• Eaton Park: chủ đầu tư viết "hỗ trợ lãi suất tối đa 7 %/năm", còn VnEconomy viết lãi được chặn trần 7 %. Nếu chủ đầu tư trả tối đa 7 điểm phần trăm thì ở mặt bằng 10,9 %, mỗi 1 tỷ dư nợ anh chị trả khoảng 3,25 triệu một tháng; nếu 7 % là mức anh chị chịu, con số là 5,83 triệu.

Lãi vay mua nhà bình quân của 11 ngân hàng tháng 9/2026 là 10,9 %/năm, thả nổi sau ưu đãi phổ biến 12–15 %/năm (bài về quyết định của FED). Khoản trả đều mỗi tháng:

Công thức: A = P·r/(1−(1+r)^−n), P là tiền vay, r là lãi năm chia 12, n là 240 tháng. Đây là giả định để so, không phải báo giá của ngân hàng nào; vay 75 % thì dòng dưới tăng khoảng 7 %. Số của anh chị thì nhập vào công cụ tính khoản vay; chuyện xảy ra ở tháng lãi nhảy bậc tôi dựng lại trong bài tháng thứ 13.

Luật đặt trần cho việc thu tiền

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 áp cho cả 4 dự án: đặt cọc tối đa 5 % giá bán và chỉ khi nhà đã đủ điều kiện kinh doanh (Điều 23); lần thu đầu tối đa 30 % giá trị hợp đồng gồm cả cọc, tổng tối đa 70 % trước khi bàn giao, thấp hơn với một số tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 25); chưa có sổ thì thu tối đa 95 %, nên Eaton Park và Palm River để 5 % cuối chờ sổ; chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh (Điều 26). Từng điều tôi viết kỹ ở bài pháp lý 4 dự án.

Phương án trả nhanh đòi đóng trước lịch: hỏi khoản đó ghi trong hợp đồng thế nào, và thư bảo lãnh có phủ hết không.

Nói thẳng: chỗ yếu của từng lịch

The Privé nhẹ đầu, nặng cuối. Vào tiền nhẹ nhất, nhưng phần lớn giá căn đến hạn cùng một ngày. Định vay khoản đó thì xin ngân hàng thẩm định sơ bộ trước khi ký, vì hạn mức tính trên giá ngân hàng định. Bảng giá 99–118 triệu/m² chưa gồm VAT và phí bảo trì, nên tiền thật cao hơn con số trên bảng.

Palm River: lựa chọn nào cũng có giá. Chuẩn được 11 % nhưng cần khoảng 70 % giá căn trong 2 năm; vay thì nhẹ đầu nhưng không có chiết khấu theo phương án, và hỗ trợ lãi có thể hết trước ngày nhận nhà. Tới 18/9/2026, tôi chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán và cam kết bảo lãnh cho dự án.

Park Place: ưu đãi lãi dài nhất, nhưng số là của bên thứ ba. Chính sách tôi có là bảng chào phân phối, và mốc 0 % không dời theo tiến độ xây.

Eaton Park: giấy tờ công bố đủ nhất, nhưng lịch giãn đã qua. Cả 6 tháp xong kết cấu sau lễ cất nóc ngày 12/8/2026 (Báo Pháp luật, 13/8/2026), nên tiền phải có sớm hơn. Giá chào trên mỗi m² cao nhất nhóm, nên cùng diện tích thì khoản vay lớn nhất.

3 câu tôi hỏi khi lập bảng dòng tiền cho khách

Tháng nào anh chị trả nhiều nhất, bao nhiêu tiền, và hôm nay khoản đó nằm ở đâu? Hỗ trợ lãi hết vào một ngày cố định hay theo ngày bàn giao, lúc đó dư nợ còn bao nhiêu? Thư bảo lãnh cho đúng căn có tới tay trước đợt tiền đầu không?

Đọc tiếp: căn 2 phòng ngủ, mốc bàn giao, bài mở đầu loạt.

Tôi chọn phương án theo tháng nặng nhất, không theo chiết khấu lớn nhất. 13 % cho khoản đóng 70 % ngay đầu là tiền thật, nhưng chỉ đáng lấy khi 70 % đó là tiền nhàn rỗi, không phải tiền vay từ chỗ khác.