Pháp lý 4 dự án An Phú – An Khánh: giấy nào đã có

Eaton Park và The Privé là 2 dự án tôi đọc được số văn bản cho đủ 6 loại giấy, từ chủ trương đầu tư tới bảo lãnh ngân hàng, trên trang của chính chủ đầu tư. Với The Privé, công văn đủ điều kiện bán phủ 2.093 căn ở tháp 5–12; tháp 1–4 tôi chưa thấy văn bản. The Global City có khối CT7, theo báo có thêm CT8 và CT9, đủ điều kiện bán năm 2026, nhưng tôi chưa thấy số văn bản. Palm River, tới ngày 18/9/2026, chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán và ngân hàng bảo lãnh.

"Chưa thấy công bố" khác "không có": tôi chưa tìm được số văn bản ở nguồn công khai tính tới ngày viết. Không ô nào trong bảng là kết luận dự án thiếu giấy hay làm sai.

Bảng giấy tờ, tra tới 18/9/2026

Nguồn: Eaton Park, tra 18/9/2026; VnExpress, 28/6/2026; Bluemarq Development, tra 18/9/2026; VnExpress, 27/1/2022; Nhà Đầu Tư, 28/7/2026; CafeLand, 23/7/2026.

Eaton Park: đủ số, nhưng "cam kết" chưa phải thư bảo lãnh

2 văn bản của VPBank (13/5/2024) và BIDV (12/7/2024) là cam kết phát hành bảo lãnh: ngân hàng gửi chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi bản sao cho người mua khi ký hợp đồng. Thư bảo lãnh cho từng căn đến sau. Chủ đầu tư giao thư trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, trừ khi hai bên thoả thuận khác, và chỉ được nhận tiền thanh toán khi người mua đã cầm thư (Điều 26 khoản 2 và 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Công báo, 8/1/2024). Luật này áp dụng từ 1/8/2024 (Công báo, 25/8/2024).

The Privé: đủ giấy cho tháp 5–12, chưa thấy cho tháp 1–4

Hợp đồng mua bán mẫu tháng 6/2026 của The Privé ghi bên bán là Công ty Cổ phần Bluemarq Group. Phần căn cứ của hợp đồng dẫn số Công văn 3126 và số hợp đồng bảo lãnh 1305/2025 (Bluemarq, hợp đồng mẫu 6/2026). Tháp 9 đang bán nằm trong Công văn 3126; tháp 1–4 thì không, nên căn ở 4 tháp này phải có văn bản riêng.

Khu đất này có lịch sử nên biết trước: The Privé là tên mới của Gem Riverside, dự án Đất Xanh triển khai từ 2018 rồi tạm dừng để điều chỉnh chỉ tiêu mật độ và dân số (VietnamBiz, 24/4/2025). Hệ quả với khách cũ: xem mục 6 bên dưới.

Palm River: miễn giấy phép thì hỏi giấy gì thay

Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là miễn điều kiện bán. Với trường hợp không cần giấy phép, Điều 24 của luật yêu cầu thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế, cộng giấy tờ đất; chung cư còn phải nghiệm thu xong phần móng. Sở Xây dựng trả lời trong 15 ngày và đăng văn bản lên cổng thông tin nhà ở, thị trường bất động sản (Nghị định 96/2024, Chinhphu.vn, 27/8/2024).

Palm River khởi công ngày 16/6/2026. Câu hỏi hợp lúc này: phần móng đã nghiệm thu chưa, hồ sơ đã nộp Sở chưa. Chưa có văn bản trả lời của Sở thì chưa ký được hợp đồng mua bán; khoản đóng ở giai đoạn này nghĩa là gì, tôi đã viết trong bài đánh giá Palm River.

The Global City: tra theo mã công trình

Danh sách Sở Xây dựng xác nhận từ đầu năm 2026 có dòng "808 căn hộ – Công trình CT7, Khu đô thị Sài Gòn Bình An", chủ đầu tư SDI Corp (CafeLand). Masterise công bố LUMIÈRE Midtown có 808 căn, nên tôi suy ra CT7 là LUMIÈRE Midtown. Nhà Đầu Tư nêu thêm CT8, CT9. Với Park Place và Cosmo Central, tôi chưa thấy số văn bản. Hồ sơ nhà nước ghi mã công trình, bảng giá ghi tên thương mại: hỏi phân khu mình mua là CT mấy rồi mới đối chiếu.

Cốt nền +2,5 m trong giấy phép The Privé

Giấy phép 37/GPXD ghi "cốt ±0,00 ≥ cốt +2,5m (hệ VN2000)" và yêu cầu chủ đầu tư nghiên cứu mực nước ngập tính toán của khu vực để xác định cốt nền theo điểm 2.8.1 QCVN 01:2021/BXD. Điểm đó buộc cao độ nền khu xây dựng cao hơn mực nước ngập tính toán ít nhất 0,3 m với đất dân dụng; ở đô thị loại đặc biệt, nhóm có TP.HCM, mực nước tính cho khu dân cư tập trung là mực có chu kỳ lặp lại 100 năm (Công báo, 31/5/2021).

Với người mua, +2,5 m là mức sàn giấy phép đặt ra; con số thiết kế thật nằm trong hồ sơ được duyệt. 3 câu nên hỏi: cốt ±0,00 thiết kế là bao nhiêu; miệng dốc xuống hầm đặt ở cao độ nào, vì hầm là chỗ nước vào trước; mặt đường Song Hành trước cổng cao bao nhiêu, cùng hệ VN2000. Trong 4 dự án, đây là con số cao độ duy nhất tôi đọc được trên một giấy phép. Cách so với mốc ngập của thành phố nằm ở bài kiểm ngập trước khi trả giá.

6 việc trước khi đặt cọc

1. Bên nhận tiền phải là chủ đầu tư. Luật cấm chủ đầu tư uỷ quyền cho người khác ký hợp đồng đặt cọc (Điều 23 khoản 4) và buộc nhận tiền qua tài khoản ngân hàng (Điều 48 khoản 2).
2. Số văn bản đủ điều kiện bán cho đúng tháp. Chủ đầu tư chỉ được nhận cọc khi nhà đã đủ điều kiện kinh doanh, tối đa 5% giá bán, và thoả thuận cọc ghi rõ giá, diện tích (Điều 23 khoản 5).
3. Bản sao cam kết phát hành bảo lãnh, rồi thư bảo lãnh cho đúng căn. Đọc ngày hết hiệu lực. Luật cho người mua chọn không nhận bảo lãnh bằng văn bản khi ký hợp đồng (Điều 26 khoản 3); tôi cho rằng không nên ký văn bản đó.
4. Hợp đồng ghi số, ngày của thoả thuận cấp bảo lãnh và của văn bản đủ điều kiện bán, kèm bản sao chứng thực, như mẫu hợp đồng mua bán căn hộ ban hành theo Nghị định 96/2024 (Chinhphu.vn, 27/8/2024).
5. Giấy phép xây dựng, hoặc thông báo khởi công nếu được miễn, cùng biên bản nghiệm thu móng.
6. Khoản đóng trước khi đủ điều kiện: hỏi tên pháp lý và điều kiện hoàn. Chính khu đất The Privé, thời còn tên Gem Riverside, là ví dụ. Tháng 10/2024, Đất Xanh chấm dứt "hợp đồng nguyên tắc" với hơn 300 khách, 6 năm sau khi khách đóng tiền, vì sản phẩm chưa đủ điều kiện kinh doanh (Tuổi Trẻ, 25/10/2024). Công ty nói hợp đồng ký từ 2019 chỉ có hiệu lực 18 tháng (Tuổi Trẻ, 27/6/2025). Tiền nằm chờ văn bản cũng có giá; đưa thời gian chờ vào công cụ tính bài toán đầu tư.

Tôi cho rằng với nhà hình thành trong tương lai, 2 tờ đáng xem nhất là văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và thư bảo lãnh cho đúng căn. Thiếu 2 tờ đó, thứ anh chị ký chưa phải hợp đồng mua nhà.

Đọc tiếp: pháp nhân sau từng dự án, mốc bàn giao, 6 rủi ro khi mua căn hộ An Phú, bảng so tổng 4 dự án. Hồ sơ pháp lý từng dự án: The Privé, Palm River, Eaton Park, The Global City.