So sánh 4 dự án căn hộ An Phú – An Khánh năm 2026
Eaton Park, Palm River, The Privé và The Global City cùng ở phường Bình Trưng nhưng lệch nhau ở gần như mọi dòng: giá quy về một thước đo từ 110 đến 200 triệu/m², bàn giao từ cuối 2026 tới quý I/2029, giấy tờ bán hàng mỗi nơi một mức.
- Đăng ngày
- Khu vực
- An Phú
Loạt bàiSo sánh 4 dự án An Phú – An KhánhPhần 1/17
Không dự án nào đứng đầu ở mọi dòng. Eaton Park đã xong kết cấu, đủ công văn bán hàng, đổi lại giá tham khảo cao nhất nhóm. The Privé vào nhẹ nhất, 10 % giá trị căn trải 2 năm tới lúc nhận nhà, trong một khu 3.175 căn. Palm River có khoảng 620 căn sát sông và phải chờ tới quý I/2029. The Global City có tiện ích đang mở cửa, còn mỗi phân khu cao tầng một giá, một mốc bàn giao.
Cả 4 ghi địa chỉ phường Bình Trưng; "An Phú – An Khánh" là tên quen gọi, vì phường An Phú cũ đã chia về Bình Trưng và An Khánh từ 1/7/2025 (Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15).
Giá tham khảo, định vị và nhóm khách hợp là tài liệu so sánh tôi tự lập tháng 9/2026; các dòng khác là dữ kiện có nguồn. Tôi tư vấn cả 4 dự án nên không giấu phần yếu của bên nào.
Bảng so sánh 12 dòng
| Eaton Park | Palm River | The Privé | The Global City (cao tầng) | |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | 63 Mai Chí Thọ | Song Hành, ven sông Giồng Ông Tố, sát cao tốc | Song Hành, 3 mặt sông Giồng Ông Tố, dọc cao tốc | Đỗ Xuân Hợp, Liên Phường, giáp cao tốc |
| Chủ đầu tư | Gamuda Land; pháp nhân Tâm Lực | Hướng Việt Properties; pháp nhân Nam Rạch Chiếc | Bluemarq Group (Đất Xanh cũ) | Masterise Homes; pháp nhân SDI Corp |
| Quy mô | 3,7 ha, 6 tháp 29–39 tầng | 1,9 ha, 4 tháp 36 tầng | 6,7 ha, 12 tháp 33–35 tầng | Khu đô thị 117,4 ha; Park Place 4 tháp, 3,12 ha theo tài liệu phân phối |
| Số căn | 2.052 sản phẩm, 10 căn/tầng | Khoảng 620, 4–6 căn/tầng | 3.175, 9 căn/tầng | Grand View 616, LUMIÈRE Midtown 808, Park Place 1.728 |
| Mật độ xây dựng | 40 % | Khoảng 40 %, khối tháp 25 % | 25 % | Chưa có số cho phân khu |
| Căn 2PN | 71,7–80 m², từ 8,6 tỷ (phân phối 8/2026) | 75,8–110,9 m² thông thuỷ, từ 12,7 tỷ | 71,5–88,7 m² tim tường, từ 7,5 tỷ chưa VAT | Park Place 76–81 m², 9,1–12,2 tỷ (phân phối) |
| Giá tham khảo, triệu/m² (tài liệu của tôi) | 180–200 | Từ 168 | 120–150 | 110–150 |
| Thanh toán ban đầu | 5 % khi ký (chính sách giai đoạn 2) | 10 % khi ký (3/4 phương án) | Giữ chỗ 100 triệu; 10 % tới lúc nhận nhà | Giữ chỗ 100 triệu; vay 70 %, lãi 0 % tới tối đa 31/10/2028 |
| Bàn giao | Từ quý III/2027 | Quý I/2029 | Mục tiêu căn đầu tiên khoảng 6/2027; chính sách 9/2026: 26 tháng từ ngày ký | Grand View cuối 2026, Park Place 2028 |
| Pháp lý bán hàng | 2 công văn đủ điều kiện bán, 2.000 căn | Chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán, bảo lãnh | Đủ điều kiện bán tháp 5–12, bảo lãnh MB, giấy phép 37/GPXD (chủ đầu tư công bố) | Có 1/500; giấy phép, đủ điều kiện bán từng tháp chưa thấy nguồn |
| Định vị (tài liệu của tôi) | Urban Resort | Urban Retreat | Luxury Riverside Compound | New CBD Lifestyle |
| Hợp với ai (tài liệu của tôi) | Gia đình trẻ ở lâu dài | Gia đình quan tâm sức khoẻ, thích yên tĩnh | Gia đình cần riêng tư, vừa ở vừa giữ tài sản | Doanh nhân, gia đình thích nhịp đô thị |
Giá tham khảo tính trên m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu, là giá chào; cách quy đổi ở bài giá 4 dự án.
Mạnh ở đâu, yếu ở đâu
Eaton Park: xong kết cấu, đắt nhất nhóm
Mạnh. Xong kết cấu cả 6 tháp ngày 12/8/2026, bàn giao từ quý III/2027 (Báo Pháp luật, 13/8/2026). Sở Xây dựng đã có công văn đủ điều kiện bán 6488/SXD (19/7/2024, 678 căn) và 11801/SXD (5/12/2024, 1.322 căn). Gamuda Land mua dự án năm 2023 với gần 7.300 tỷ đồng (VnExpress, 22/7/2023); họ đã làm Celadon City 82 ha.
Yếu. Giá cao nhất nhóm, mặt tiền Mai Chí Thọ đông xe, 10 căn một tầng. Giỏ hàng sơ cấp còn ít, giá thứ cấp mỗi bên một khác. Căn 2PN chiếm 59 % số căn hộ (1.168 trong 1.978 căn hộ), nên tôi suy ra lúc bàn giao, căn 2PN bán lại sẽ nhiều đối thủ.
Palm River: ít căn, sát sông, chờ lâu
Mạnh. Mỗi tầng 4–6 căn, khoảng 80 % căn góc, trần 3 m. Đoạn giáp sông dài nhất trong gần 3 km mặt sông của Palm City (Tuổi Trẻ, 13/8/2026), khu có người ở từ 2017.
Yếu. Mốc bàn giao xa nhất trong các mốc đã công bố. Tới 18/9/2026 chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán và bảo lãnh. Hướng Việt Properties mới ra mắt thương hiệu ngày 28/3/2026. Dự án sát cao tốc và đắt hơn hẳn The Privé bên cạnh, xem bài Palm River 168 triệu/m².
The Privé: vào nhẹ, khu lớn
Mạnh. Khu đất 6,7 ha, 3 mặt giáp sông, mật độ xây dựng 25 %. Chủ đầu tư công bố văn bản 3126/SXD-PTĐT ngày 7/8/2025 cho 2.093 căn tháp 5–12 đủ điều kiện bán, hợp đồng bảo lãnh với MB, giấy phép xây dựng 37/GPXD (trang pháp lý). Bluemarq Group, tên Đất Xanh dùng từ tháng 5/2026 (Tuổi Trẻ, 20/5/2026), đã bàn giao Opal Boulevard, Opal Riverside, Lux Garden.
Yếu. 3.175 căn nghĩa là lúc bàn giao nhiều người cùng bán lại. Giá 99–118 triệu/m² tính trên tim tường, chưa VAT, chưa phí bảo trì, nên nhìn thấp hơn thật. Đây là Gem Riverside cũ, triển khai từ năm 2018 rồi tạm dừng để tăng chỉ tiêu mật độ xây dựng và dân số (VietnamBiz, 24/4/2025); tháng 10/2024 Đất Xanh chấm dứt hợp đồng nguyên tắc với hơn 300 khách ký từ 2018 (Tuổi Trẻ, 25/10/2024). Chủ đầu tư nhắm giao căn đầu tiên khoảng tháng 6/2027 (Người Quan Sát, 9/9/2026), nhưng với tháp 9 đang bán, chính sách tháng 9/2026 tính bàn giao 26 tháng từ ngày ký: ký quý IV/2026 thì tôi tự cộng ra cuối 2028, đầu 2029 (hợp đồng mẫu ghi 24 tháng, lệch tối đa 180 ngày).
The Global City: tiện ích có sẵn, giá khó đọc
Mạnh. Kênh đào nhạc nước chạy từ 1/9/2022, cạnh công viên 13 ha (VnExpress, 5/9/2022); 915 nhà phố SOHO có sổ hồng từ 30/11/2024 (VnExpress, 30/11/2024). Masterise Homes đã bàn giao Masteri Thảo Điền và LUMIÈRE Riverside.
Yếu. Mỗi phân khu một giá, một tiến độ; Cosmo Central mới ép cọc. Giá gần như chỉ có số của đơn vị phân phối. Nguồn cung cao tầng lớn (riêng Park Place 1.728 căn), phân khu vào trước sống cạnh công trường nhiều năm. Về pháp nhân SDI Corp, xem bài Eaton Park hay The Global City.
Chọn theo ưu tiên
- Cây xanh, vận hành tốt, đã xong kết cấu: Eaton Park. Không hợp nếu anh chị ngại tiếng xe Mai Chí Thọ hay cần giá thấp.
- Sức khoẻ, yên tĩnh, ven sông: Palm River. Không hợp nếu cần nhà trước 2029 hay muốn thấy đủ giấy tờ rồi mới đóng tiền.
- Riêng tư, khu khép kín, vốn ban đầu thấp: The Privé. Không hợp nếu chưa chắc lo được khoảng 90 % giá trị căn vào ngày nhận nhà.
- Tiện ích đô thị ngay trong khu: The Global City. Không hợp nếu muốn khu đã xây xong: trung tâm thương mại 123.000 m² còn trên quy hoạch.
Tôi cho rằng chọn sai lịch tiền đắt hơn chọn sai dự án, nên hãy đặt giá căn vào công cụ tính khoản vay trước; Palm River có bảng dòng tiền từng đợt.
Đọc tiếp
So từng cặp
- Palm River hay The Privé
- Eaton Park hay Palm River
- The Privé hay The Global City
- Palm River hay The Global City
- Eaton Park hay The Privé
Tiền
Hồ sơ và rủi ro
- Chủ đầu tư đã bàn giao gì
- Pháp lý: giấy nào đã có
- Ai bàn giao trước
- Mật độ xây dựng 25 %
- Hạ tầng quanh dự án
- Mua ở hay cho thuê
- 6 rủi ro cần kiểm
Bảng này chỉ gạch bớt lựa chọn. Thứ quyết định là tiền phải có ngày nhận nhà và khoản trả mỗi tháng sau ưu đãi, 2 con số không bảng nào điền thay được.
Câu hỏi thường gặp
Trong 4 dự án Eaton Park, Palm River, The Privé, The Global City, dự án nào rẻ nhất?
Quy về cùng một thước đo là triệu đồng mỗi m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu, tài liệu so sánh tôi lập tháng 9/2026 xếp phần cao tầng The Global City ở 110–150 và The Privé ở 120–150, thấp hơn Palm River (từ 168) và Eaton Park (180–200). Tính theo tổng tiền, căn 2 phòng ngủ The Privé từ 7,5 tỷ chưa VAT và phí bảo trì là mức vào thấp nhất. Bảng giá gốc The Privé ghi 99–118 triệu/m² trên diện tích tim tường, chưa VAT, nên nhìn rẻ hơn thật.
Dự án nào trong 4 dự án căn hộ An Phú bàn giao sớm nhất?
Phân khu Masteri Grand View của The Global City cất nóc ngày 29/1/2026 và dự kiến bàn giao cuối 2026, nhưng giỏ hàng sơ cấp đã hết theo đơn vị phân phối. The Privé đặt mục tiêu giao những căn đầu tiên khoảng tháng 6/2027 và xong toàn dự án trong năm 2028, trong khi tháng 8/2026 các tháp 5–7 mới xong sàn tầng 20; chính sách bán hàng tháng 9/2026 tính bàn giao 26 tháng kể từ ngày ký, còn hợp đồng mẫu tháng 6/2026 ghi trong vòng 24 tháng, sớm hoặc muộn không quá 180 ngày. Eaton Park đã xong kết cấu cả 6 tháp ngày 12/8/2026 và công bố bàn giao từ quý III/2027. Masteri Park Place dự kiến năm 2028 theo chủ đầu tư, Palm River quý I/2029.
Eaton Park, Palm River, The Privé và The Global City đã đủ điều kiện bán chưa?
Eaton Park có 2 công văn đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng TP.HCM: 6488/SXD ngày 19/7/2024 cho 678 căn và 11801/SXD ngày 5/12/2024 cho 1.322 căn. Trang pháp lý của chủ đầu tư The Privé công bố văn bản 3126/SXD-PTĐT ngày 7/8/2025 xác nhận 2.093 căn ở tháp 5–12 đủ điều kiện bán, hợp đồng bảo lãnh 1305/2025 với MB và giấy phép xây dựng 37/GPXD ngày 12/9/2024; tháp 1–4 chưa thấy văn bản riêng. Palm River có quy hoạch 1/500 và được miễn giấy phép xây dựng, nhưng tới 18/9/2026 chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán và bảo lãnh. Với phần cao tầng The Global City, tôi chưa thấy nguồn chính thức về giấy phép từng tháp, văn bản đủ điều kiện bán hay bảo lãnh.
Khu An Phú – An Khánh bây giờ thuộc phường nào?
Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, phường An Phú cũ của TP Thủ Đức được chia về 2 phường mới là Bình Trưng và An Khánh. Cả 4 dự án Eaton Park, Palm River, The Privé và The Global City hiện ghi địa chỉ phường Bình Trưng. An Phú – An Khánh là tên khu vực người mua vẫn quen gọi, còn địa chỉ có giá trị là địa chỉ ghi trên hợp đồng.
