Eaton Park hay The Privé: chênh giá có đáng không?

Theo cách tính của tôi, căn 2 phòng ngủ 70 m² thông thuỷ ở Eaton Park đắt hơn The Privé khoảng 2,1–5,6 tỷ ở giá chào tháng 9/2026, lấy giữa dải là khoảng 3,9 tỷ. Khoản đó đáng trả nếu anh chị cần dọn vào trong 2027, mua để ở, muốn một khu đã xong kết cấu. Không đáng nếu chưa cần ở ngay, thích không gian thoáng ven sông, muốn giữ tiền mặt tới ngày nhận nhà.

So nhanh

"Thước đo chung" là triệu đồng/m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu, dùng cho cả loạt so sánh 4 dự án An Phú – An Khánh. 2 dải giá là số trong tài liệu so sánh tôi lập tháng 9/2026, chưa phải bảng giá có dấu.

Chênh bao nhiêu trên một căn 2 phòng ngủ

Bước 1, đưa về một thước đo. Eaton Park tôi để 180–200 triệu/m². Một báo giá phân phối cập nhật 15/9/2026 ghi căn 2PN 10–14 tỷ; chia cho diện tích 2PN 71,7–80 m² thì ra khoảng 125–195 triệu/m², nên dải của tôi nằm ở phần trên. Báo giá này không ghi rõ đã gồm VAT chưa. The Privé ghi 99–118 triệu/m² trên diện tích tim tường, chưa VAT, chưa 2 % phí bảo trì. Tôi nhân 1,08–1,12 để đổi tim tường sang thông thuỷ, nhân tiếp 1,12 cho VAT và phí bảo trì, ra 120–148, làm tròn 120–150. VAT thật không tính trên tiền sử dụng đất, nên đây là cận trên.

Bước 2, chọn cùng diện tích: 70 m² thông thuỷ. Mặt bằng chủ đầu tư Eaton Park công bố có căn 2PN loại B1.1c: 75,4 m² sàn, 70,2 m² thông thuỷ. The Privé bán căn 2PN 71,5–88,7 m² tim tường, đổi ra khoảng 64–82 m² thông thuỷ. Mức 70 m² nằm trong dải của cả 2.

Bước 3, nhân và trừ.

Chênh nhỏ nhất là 12,6 − 10,5 = 2,1 tỷ, lớn nhất 14,0 − 8,4 = 5,6 tỷ, giữa dải 3,85 tỷ. Mỗi tháng trả góp chênh khoảng 28 triệu, tiền tự có chênh khoảng 1,15 tỷ. Lãi 11 % là mức làm tròn từ bình quân 10,9 %/năm của tháng 9/2026 (bài về lãi suất); hết ưu đãi, lãi thả nổi phổ biến 12–15 % thì phần chênh hằng tháng còn lớn hơn. Thay số của mình vào công cụ tính khoản vay.

Nhìn "giá từ" thì chênh chỉ khoảng 0,2 tỷ, và đó là cái bẫy. Một bảng chào phân phối tháng 8/2026 ghi Eaton Park 2PN từ 8,6 tỷ; The Privé 2PN từ 7,5 tỷ chưa VAT, cộng VAT và phí bảo trì tối đa khoảng 8,4 tỷ. 2 số không cùng gốc: một bên không ghi rõ VAT, một bên là cận trên tôi tự cộng. Căn "giá từ" lại thường là căn tầng thấp, hướng kém nhất giỏ hàng. Hơn 5 năm làm nghề, tôi chỉ nói chênh bao nhiêu sau khi so 2 căn cùng tầng, cùng hướng, trên bảng giá có dấu.

Khoản chênh mua được gì

Kết cấu đã xong. Gamuda Land và tổng thầu Coteccons cất nóc 2 tháp cuối Cove, Lagoon ngày 12/8/2026, xong kết cấu cả 6 tháp và công bố bàn giao từ quý III/2027 (Báo Pháp luật, 13/8/2026). Ở The Privé, theo cập nhật của chủ đầu tư trên Người Quan Sát, 9/9/2026, tới tháng 8/2026 tháp 5–7 xong sàn tầng 20, tháp 8 lên tầng 27, tháp 9 đang bán đạt sàn tầng 9. Chính sách bán hàng tháng 9/2026 tính bàn giao 26 tháng kể từ ngày ký; hợp đồng mẫu tháng 6/2026 ghi "trong vòng 24 tháng", lệch không quá 180 ngày. Tôi suy ra: ký hôm nay, căn Eaton Park nằm trong tháp đã cất nóc, còn căn tháp 9 The Privé đến hạn khoảng tháng 11/2028.

Mặt tiền Mai Chí Thọ. Ra cổng là vào trục chính về Thủ Thiêm, sát nút giao An Phú. Nút giao đã thông nhánh N4 ngày 21/8/2026, các nhánh nối cao tốc Long Thành và Lương Định Của còn thi công (VnExpress, 21/8/2026).

Chủ đầu tư có khu đô thị đang có người ở. Gamuda Land làm Celadon City 82 ha ở Tân Phú và Gamuda City 274 ha ở Hà Nội (VnExpress, 22/7/2023). Chỗ cần đọc thêm về họ ở bài đánh giá Eaton Park.

Không mua thêm được giấy tờ bán hàng. Theo trang công bố thông tin của Eaton Park, dự án có công văn 6488 cho 678 căn tháp A5, A6 và công văn 11801 cho 1.322 căn tháp A1–A4 của Sở Xây dựng, cùng cam kết phát hành bảo lãnh của VPBank và BIDV. Trang pháp lý của The Privé công bố giấy phép xây dựng 37/GPXD ngày 12/9/2024, Văn bản 3126/SXD-PTĐT ngày 7/8/2025 cho 2.093 căn tháp 5–12, và hợp đồng bảo lãnh 1305/2025/TTCBL/MB-DXG với MB. Trên giấy tờ bán hàng, khác biệt tôi thấy nằm ở tháp 1–4 của The Privé, không có tên trong văn bản 3126. Từng giấy của 4 dự án ở bài pháp lý 4 dự án An Phú – An Khánh.

Rẻ hơn, The Privé cho thêm gì

Mật độ xây dựng 25 % so với 40 %. Tôi chia số căn cho diện tích đất: Eaton Park khoảng 555 sản phẩm mỗi hecta — tính riêng căn hộ là khoảng 535 — còn The Privé khoảng 474 căn. Khu đất 3 mặt giáp sông, khép kín; tài liệu của tôi gọi The Privé là "Luxury Riverside Compound", Eaton Park là "Urban Resort". Tiền ra chậm, 10 % giá căn trải trong 2 năm tới lúc nhận nhà. Ai có sẵn tiền thì ngược lại, thanh toán sớm để lấy chiết khấu đến 12 % ở tháp 9–11, tối đa 23,5 % khi đủ điều kiện.

Điểm yếu, nói thẳng

Eaton Park. Dải giá cao nhất trong tài liệu so sánh của tôi. Mai Chí Thọ đông xe và ồn, nên đứng ở vị trí căn định mua lúc 7–8 giờ sáng mà nghe thử. Mỗi tầng 10 căn. Giỏ hàng sơ cấp còn ít, giá chào giữa các bên lệch nhau nhiều: cùng loại 2PN, một bảng tháng 8 ghi từ 8,6 tỷ, một báo giá tháng 9 ghi 10–14 tỷ. 1.168 căn 2PN, tức 59 % trong 1.978 căn hộ, bàn giao trong khoảng 2027, nên người cho thuê, người bán lại cạnh tranh nhau ngay từ đầu.

The Privé. 3.175 căn là nguồn cung lớn lúc bàn giao. Giá ghi trên tim tường, chưa VAT, nên thấp hơn giá quy đổi khoảng 17–20 %. Khu đất sát cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và giáp sông 3 phía, cần kiểm ngập đường ra vào. Tháp đang bán còn xa ngày cất nóc. Bluemarq là tên mới từ 20/5/2026 (Tuổi Trẻ), nên hồ sơ bàn giao phải tra dưới tên Đất Xanh, như Opal Boulevard, Lux Garden. Đến một dự án đó vào buổi tối xem vận hành thật là cách kiểm nhanh nhất.

Vậy có đáng không

Tôi cho rằng khoản chênh khoảng 3,9 tỷ đáng trả khi 3 điều cùng đúng: anh chị cần dọn vào trong 2027, mua để ở chứ không để bán lại sau vài năm, và trả thêm khoảng 28 triệu mỗi tháng mà không căng. Thiếu 1 trong 3, The Privé hợp lý hơn, với điều kiện anh chị kiểm diện tích thông thuỷ, kiểm tháp có tên trong văn bản 3126, và đọc ngày bàn giao ghi trong hợp đồng.

Palm River được đặt cạnh từng bên ở Eaton Park hay Palm River và Palm River hay The Privé. Hồ sơ: Eaton Park, The Privé.