Palm River 168 triệu/m²: đắt hay rẻ so với khu Đông?

Đắt, nếu so với mặt bằng chung: quy về cùng thước đo, 168 triệu/m² gần gấp đôi giá sơ cấp bình quân TP.HCM. Không đắt nhất, nếu so trong 4 dự án An Phú: Palm River đứng giữa, dưới dải 180–200 của Eaton Park, trên The Privé (120–150) và phần cao tầng The Global City (110–150). Cả 3 dải này lấy từ tài liệu so sánh tôi lập tháng 9/2026.

Ngày 10/9 tôi còn viết Palm River chưa có bảng giá chính thức (bài đánh giá Palm River). Tài liệu bán hàng tháng 9/2026 nay ghi rõ: từ 168 triệu/m² thông thuỷ, đã gồm VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu. Tôi đối chiếu và xác nhận con số này ngày 17/9/2026.

168 triệu/m² gồm những gì

• Diện tích thông thuỷ. Căn 2PN 76,9 m² thông thuỷ, tức 85,9 m² tim tường, có giá 76,9 × 168 ≈ 12,9 tỷ. Chia cho tim tường thì ra khoảng 150 triệu/m².
• VAT và 2 % phí bảo trì đã cộng, chiết khấu chưa trừ. Chia 1,12 để bỏ VAT và phí bảo trì, giá còn 150 triệu/m² thông thuỷ.
• Chữ "từ". Căn 2PN góc 75,8 m² × 168 ≈ 12,7 tỷ, đúng mức "2PN từ 12,7 tỷ" trong bảng giá. Căn khác tầng, khác hướng có giá riêng, nên xin bảng giá theo mã căn.

Sau chiết khấu còn bao nhiêu

Bảng tính dòng tiền của tôi trừ chiết khấu trên giá trước VAT rồi mới cộng lại VAT và phí bảo trì, nên đơn giá cuối giảm đúng bằng tỷ lệ chiết khấu. Với căn 2PN 76,9 m²:

Cách tính: 168 × (1 − chiết khấu), rồi nhân 76,9 m². Phương án vay không có chiết khấu theo phương án; bù lại là hỗ trợ lãi 24 tháng và ân hạn nợ gốc.

Các ưu đãi cộng thêm được nhân nối tiếp chứ không cộng thẳng: Early Birds 0,5 % cho khách ký từ 1 đến 30/9/2026, khách hàng thân thiết theo danh sách của chủ đầu tư (Palm City, TAS, OCB, Hướng Việt) thêm 1 %, mua từ 2, 3, 5 căn thêm 0,5 %, 1 %, 1,5 %. Phương án nhanh kèm Early Birds ra 168 × 0,87 × 0,995 ≈ 145 triệu/m², căn 76,9 m² còn khoảng 11,18 tỷ.

Một câu nên hỏi trước khi chọn phương án nhanh. Bảng tính của tôi ghi phương án này thu 5 % khi ký văn bản thoả thuận và 65 % khi ký hợp đồng mua bán. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho chủ đầu tư thu cọc tối đa 5 % giá bán khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (VOV, 19/9/2024), và giới hạn lần thanh toán đầu của nhà hình thành trong tương lai ở 30 % giá trị hợp đồng, kể cả tiền cọc (Luật sư Việt Nam, 21/8/2024). Anh chị hỏi bằng văn bản: khoản 65 % được ghi vào hợp đồng dưới hình thức nào và nộp vào tài khoản nào. Dự thảo sửa luật dự kiến trình Quốc hội tháng 10/2026 có đề xuất đổi các mức này (Thời báo Tài chính Việt Nam, 13/9/2026), nhưng chưa được thông qua.

So với 3 dự án cùng thước đo

Tôi so 2 lớp: giá bảng, và giá sau mức chiết khấu cao nhất có nguồn.

Cột cuối bằng giá bảng × (1 − chiết khấu). Mức tối đa 23,5 % của The Privé kèm điều kiện riêng từng khách nên tôi không tính.

Mốc chung của cả thành phố: CBRE tính giá sơ cấp bình quân TP.HCM quý II/2026 là 76 triệu/m² thông thuỷ, chưa VAT và phí bảo trì (Nhịp cầu Đầu tư, 8/7/2026), tức khoảng 85 khi cộng tối đa 12 %, bằng một nửa mức 168. Đó là bình quân của TP.HCM sau sáp nhập, tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nên tôi chỉ dùng làm mốc.

Đổi ra tiền: trên căn 77 m² thông thuỷ, mỗi 10 triệu/m² chênh là khoảng 770 triệu đồng. Sau chiết khấu cao nhất, Palm River cao hơn The Privé 14–40 triệu/m², tức khoảng 1,1–3,1 tỷ trên một căn cỡ đó.

Tiền đó mua được gì

• Mặt sông. Palm City có gần 3 km mặt sông Giồng Ông Tố, và Palm River là phân khu có đoạn giáp sông dài nhất (Tuổi Trẻ, 13/8/2026).
• Ít hộ chung một tầng. 4–6 căn mỗi tầng, 4–5 thang máy mỗi tháp, khoảng 620 căn cho 4 tháp, dân số dự kiến 2.479 người. Eaton Park xếp 10 căn một tầng, The Privé 9 căn.
• Căn 2 mặt thoáng. Khoảng 80 % là căn góc, trần thông thuỷ 3 m, mỗi căn 1 chỗ đậu ô tô.
• Tiện ích. Hơn 68 tiện ích trong phân khu, có hồ bơi 70 m, onsen, sân yoga, cộng hơn 100 tiện ích của Palm City.
• Khu đã có người ở. Palm Residence bàn giao năm 2017, Palm Heights năm 2019, nên anh chị hỏi được cư dân về phí quản lý và nước lên mùa mưa, theo cách tôi viết ở bài kiểm ngập trước khi trả giá.

Tôi cho rằng phần đáng tiền nhất là mật độ người: 4–6 căn một tầng nghĩa là thang máy, hành lang, hồ bơi chia cho ít hộ hơn hẳn Eaton Park và The Privé.

Tiền đó chưa mua được gì

• Thời gian. Khởi công ngày 16/6/2026 (VnExpress, 16/6/2026), bàn giao dự kiến quý I/2029 (Tuổi Trẻ, 13/8/2026), muộn nhất trong các mốc 4 dự án đã công bố. Bảng tính dòng tiền của tôi đặt mốc bàn giao 6/2029 để chừa khoảng trễ, và phương án chuẩn đã thu tới 70 % trước ngày đó.
• Giấy tờ bán hàng. Dự án có quy hoạch 1/500 và thuộc diện miễn giấy phép xây dựng (VnExpress, 28/6/2026). Tới 18/9/2026 tôi chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Luật chỉ cho thu cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nên hỏi rõ khoản tiền anh chị đóng lúc này có tên pháp lý là gì.
• Lịch sử của người bán. Hướng Việt Properties ra mắt thương hiệu ngày 28/3/2026; nhóm Hướng Việt mua phần vốn của Keppel tại Công ty Nam Rạch Chiếc cuối tháng 3/2025 (TheLeader, 9/4/2025). Tôi chưa thấy dự án căn hộ nào mang tên Hướng Việt Properties đã bàn giao ở TP.HCM.
• Tiếng ồn. Dự án nằm mặt tiền đường Song Hành, sát cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Hỏi rõ chênh giá giữa căn nhìn sông và căn quay về phía cao tốc.
• Giá so với ngay bên cạnh. The Privé cùng khu Nam Rạch Chiếc, cùng sông Giồng Ông Tố, quy đổi ra 120–150.

Vậy 168 là đắt hay rẻ

Tôi không gọi 168 triệu/m² là rẻ. Đó là giá của khoảng 620 căn ven sông trong một khu đã có người ở, đóng tiền trước ngày nhận nhà chừng 30 tháng, khi giấy tờ bán hàng chưa công bố đủ. Anh chị chấp nhận được phần chờ và phần giấy tờ đó thì mới nên so tiếp phần sông và phần mật độ.

Lịch tiền từng đợt có ở công cụ dòng tiền Palm River. Đặt Palm River cạnh từng dự án: Palm River hay The Privé, Eaton Park hay Palm River, Palm River hay The Global City. Bảng 12 dòng cho cả 4 dự án nằm ở bài so sánh 4 dự án, cách quy đổi giá ở bài giá 4 dự án.