Tiến độ 4 dự án An Phú: ai bàn giao trước?

Theo các mốc đang công bố, Masteri Grand View trong The Global City giao sớm nhất (cuối 2026, theo đơn vị phân phối). Tiếp theo là The Privé, chủ đầu tư nhắm những căn đầu tiên khoảng tháng 6/2027; Eaton Park từ quý III/2027; LUMIÈRE Midtown năm 2027; Masteri Park Place năm 2028; Palm River xếp cuối với quý I/2029.

Mốc sớm chưa chắc là mốc chắc. Eaton Park là dự án duy nhất trong 4 đã xong kết cấu toàn bộ, 6 tháp. The Privé mới lên tới tầng 20–27 ở 4 tháp đầu, còn The Global City có 2 tháp Grand View đã cất nóc nhưng giỏ hàng sơ cấp đã hết, theo đơn vị phân phối.

Dòng thời gian, tra tới 18/9/2026

Eaton Park: phần khó nhất đã xong

Gamuda Land cất nóc 2 tháp cuối Cove và Lagoon ngày 12/8/2026 và công bố bàn giao từ quý III/2027 (Báo Pháp luật, 13/8/2026). Còn mặt dựng, cơ điện, hoàn thiện và các đợt nghiệm thu, nhưng phần thô đã đứng đó cho anh chị tự xem.

Điểm trừ: mốc sớm nhất nay muộn hơn mốc quý I/2027 mà các trang phân phối từng đăng, và website chủ đầu tư vẫn ghi giai đoạn 1 quý II/2027, giai đoạn 2 quý IV/2027. Chữ "từ" chỉ tháp sớm nhất, không phải tháp của anh chị. Khoản lùi và cái giá của 6 tháng chậm nằm trong bài đánh giá Eaton Park.

The Privé: mốc chung và mốc của từng căn

Theo cập nhật của Bluemarq tới tháng 8/2026, tháp 5, 6, 7 xong kết cấu sàn tầng 20, tháp 8 lên tầng 27, 4 tháp 9–12 ở tầng 6–10. Chủ đầu tư nhắm giao những căn đầu tiên khoảng tháng 6/2027 và hoàn thiện toàn dự án trong năm 2028 (Người Quan Sát, 9/9/2026). Các tháp cao 33–35 tầng, nên 4 tháp đầu còn từ 6 tới 15 tầng kết cấu, tôi tự trừ.

Với căn ký bây giờ, chính sách bán hàng tháng 9/2026 tính thời hạn bàn giao 26 tháng kể từ ngày ký. Tôi tự cộng: ký tháng 9/2026 thì hạn là khoảng tháng 11/2028. Hợp đồng mua bán mẫu đăng tháng 6/2026 lại ghi "trong vòng 24 tháng", được sớm hoặc muộn không quá 180 ngày, và dự kiến xong kết cấu, hoàn thiện trong quý IV/2027 (Bluemarq, hợp đồng mẫu 6/2026). 2 con số khác nhau: đọc đúng điều khoản trong hợp đồng của căn mình.

Chỗ chê: tháng 6/2027 là mốc của những căn đầu tiên, không phải của cả 3.175 căn.

The Global City: 4 phân khu, 4 mốc

Masteri Grand View cất nóc cuối tháng 1/2026 (DNSE, 30/1/2026). LUMIÈRE Midtown có 808 căn, giao dự kiến năm 2027 (Masterise Homes, tra 18/9/2026); khối CT7 mang đúng số căn đó có trong danh sách đủ điều kiện bán năm 2026 (bài pháp lý). Masteri Park Place có 1.728 căn, chủ đầu tư ghi giao dự kiến năm 2028 (Masterise Homes, tra 18/9/2026), các trang phân phối ghi quý I/2028.

Chính sách Park Place (đơn vị phân phối, từ 1/4/2026) hỗ trợ lãi 0% tới tối đa ngày 31/10/2028; giao trễ quá ngày đó thì anh chị trả lãi khi chưa có nhà.

Nhà phố SOHO trong khu giao từ tháng 1/2024, nhiều chủ nhà nhận sổ hồng ngày 30/11/2024 (VnExpress, 30/11/2024): khoảng 10 tháng từ giao nhà tới sổ. Phần dở: tin tiến độ cao tầng ở đây phần lớn đến từ đơn vị phân phối, và người nhận nhà sớm sẽ sống cạnh công trường của các phân khu sau.

Palm River: mốc xa nhất, giấy tờ chưa thấy công bố

Palm River khởi công ngày 16/6/2026 (VnExpress, 16/6/2026) và đặt mốc giao quý I/2029 (Tuổi Trẻ, 13/8/2026), khoảng 33 tháng, tôi tự tính.

Chỗ yếu lớn hơn nằm ở giấy tờ. Tới 18/9/2026 tôi chưa thấy công bố văn bản đủ điều kiện bán. Chưa có văn bản đó thì chưa ký được hợp đồng mua bán, và khi ấy quý I/2029 chỉ là mốc chủ đầu tư công bố, chưa phải cam kết pháp lý với từng người mua. Khi tính dòng tiền, chạy thêm kịch bản chậm 2 quý ở công cụ dòng tiền Palm River.

Người mua để ở và người mua để cho thuê

Người mua để ở trả 2 khoản cho mỗi quý chậm: tiền thuê chỗ đang ở và tiền lãi phần đã vay. Xem gói hỗ trợ lãi hết tháng nào so với mốc giao, rồi đưa vào công cụ tính khoản vay; kỳ trả nợ ngay sau khi hết ưu đãi tôi viết ở bài tháng thứ 13. Tiền chủ đầu tư được thu trước khi giao nhà có trần: 70% giá trị hợp đồng, hoặc 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện luật định (Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Công báo, 8/1/2024).

Người mua để cho thuê nên cộng các mốc: năm 2027 có Eaton Park (2.052 sản phẩm), những căn đầu tiên của The Privé và LUMIÈRE Midtown (808 căn); năm 2028 thêm Park Place (1.728 căn) và phần còn lại trong 3.175 căn The Privé. Tôi suy ra những tháng đầu sau bàn giao, căn cho thuê sẽ cạnh tranh với nhiều căn cùng dự án đang làm nội thất. Dự án chưa giao thì chưa có giá thuê thật để dẫn; tôi tính dòng tiền với vài tháng trống đầu tiên.

Chậm bàn giao: hợp đồng bảo vệ tới đâu

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không đặt mức phạt chậm bàn giao. Điều 48 khoản 3 để các bên thoả thuận nhưng buộc ghi vào hợp đồng. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ theo Nghị định 96/2024 để trống 3 con số: số ngày được giao muộn, mức phạt, số ngày chậm để người mua được chấm dứt (Chinhphu.vn, 27/8/2024).

Hợp đồng mẫu The Privé điền 3 chỗ đó:

1. Được giao muộn tối đa 180 ngày so với ngày đến hạn.
2. Quá 180 ngày mà chưa giao, bên bán trả lãi 0,054%/ngày trên số tiền người mua đã trả, tính từ ngày đầu quá hạn, tức khoảng 19,7%/năm (tôi tự nhân); cộng khoản phạt cùng mức tính từ ngày thứ 181. Điều kiện: người mua đã trả đủ, đúng hạn.
3. Chậm thêm quá 181 ngày nữa, người mua được chấm dứt, lấy lại số tiền đã trả (không tính lãi) cộng phạt 30% giá bán.

Điều khoản dễ bỏ sót nằm ngay sau: người mua không gửi thông báo chấm dứt trong 15 ngày kể từ khi có quyền thì coi như đồng ý tiếp tục, theo mốc giao mới do bên bán đề xuất. Dự án khác điền số khác; đọc đúng 3 chỗ này trong hợp đồng của mình. Nếu chủ đầu tư không giao nhà, không hoàn tiền và người mua có yêu cầu, ngân hàng bảo lãnh trả thay theo thư bảo lãnh (Điều 26 của luật), nên xem ngày hết hiệu lực của thư có nằm sau mốc giao không.

Trong hơn 5 năm làm nghề, tôi chưa gặp dự án căn hộ 6 toà nào bàn giao đúng ngày ghi trên bản chào bán đầu tiên. Tôi cho rằng mốc đáng tin nhất trong nhóm là của Eaton Park, vì nó đứng trên 6 tháp đã xong kết cấu. Mốc yếu nhất là quý I/2029 của Palm River, vì tôi chưa thấy văn bản đủ điều kiện bán để mốc đó được ghi vào hợp đồng.

Bảng so tổng ở bài so sánh 4 dự án An Phú – An Khánh, pháp nhân sau từng mốc ở bài chủ đầu tư. Tiến độ tôi cập nhật tại Eaton Park, The Privé, The Global City, Palm River.